房地产业成为巨大的“吸金池” 房地产业, 房价上涨, 成交量, 中国, 深圳

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中国指数研究院的报告显示，今年上半年，北京、天津、重庆、深圳、武汉等重点城市的住宅成交面积同比增幅接近或超过100%，市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。房地产业对上下游经济带动作用巨大，房地产的复苏是 “ 保增长 ” 的有力保证。

    但是，房地产业超常规反弹、房价上涨过快，也会为实体经济埋下隐患。记者采访发现，在金融危机尚未结束的背景下，房地产业对实体经济资金的 “ 吸附 ” 作用仍然十分明显；此外，房地产业中与实体经济密切相关的工业、商业地产却相对 “ 冷寂 ” 。有迹象表明，房地产业这种超常规的反弹有脱离宏观经济的可能性，从而给实体经济带来不利影响。这一情况值得警惕。

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专家建议，一是在实施积极财政政策和适度宽松货币政策的同时，要对资金的流向保持密切监管、监控，确保资金能最大限度流入实体经济。二是高度警惕房地产业对投资的 “ 过度拉动 ” 作用，对实体经济资金进入楼市的情况要加强监控，并在相关限制性政策上留出操作空间。三是要引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工、商地产走出低谷。

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硬币的 “ 另一面 ” ： “ 住商倒挂 ” 折射宏观经济低温区

    即使在眼下，房地产业也并非如人所想是全然一片火爆。目前，一些重点城市存在 “ 住商倒挂 ” 的现象。比如，位于上海恒丰路的商铺华森商务广场，地处苏州河畔黄金地段，去年年底开盘预售。截至7月13日，总计369套可售商铺仅售出34套，目前价格在1.8万元/平方米左右。而与其不远的住宅楼盘嘉里不夜城卓悦居(西区)，同样临近苏州河，最新一次开盘也是去年年底，迄今563套可售房源已只剩3套，最新售价已高达2.8万元/平方米。

    知名房地产专家蔡为民分析，商办物业、工业地产等是宏观经济的晴雨表。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但目前国内部分一线城市不但商铺价格严重低于同地段住宅价格，而且还出现滞销。蔡为民认为，这说明

“ 目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，而且房地产业自身也出现了冷热不均的不正常现象 ” 。

    相关数据也说明了上述情况。国际知名物业服务商世邦魏理仕最近发布的报告显示，今年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米7.05元，环比下跌4.6%。而今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11.0%。

    报告显示，自2008年第四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的物业项目不断交付，而租户却缩减面积，使市场未租用率不断上升。此外，去年上海办公物业新增供应中有85%以上为甲级及超甲级物业，而今年上半年的供应结构则有所不同，有逾7成物业为乙级办公楼。

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 戴德梁行新近的一份报告也显示，在另一个房地产一线城市深圳，第二季度，尽管商铺租赁市场有所活跃，但销售市场依然较为冷清。4、5两月一手成交商铺面积仅1.64万平方米，同比大幅下降61%。

    商办、工业的土地交易也显得相对冷清。比如，在上海日前一次土地出让中，5块商办用地的交易波澜不惊，成交价平淡无奇。其中长宁区 “ 221街坊3丘 ” 地块成交的楼面价仅为6873元/平方米，不及此前不久相近地段拍出的住宅用地2.2万元/平方米楼面价的1/3。在大连、东莞等一些经济外向度较高的城市，还出现了工业用地流拍的现象。上海莘庄工业区董事长张金弟介绍，预计该工业区内今年新成交土地面积约100亩，保持近几年来的平均水平。

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  外资对中国商业地产也持审慎态度。新加坡腾飞集团下设的、旨在投资大陆工业(产业)园、商业地产的私募基金，今年以来不曾出手。该基金相关负责人表示 “ 目前还在积极寻找项目 ” 。

    警惕 “ 三驾马车 ” 被房地产 “ 牵着走 ”

    中央财经大学教授郭田勇指出，房地产业对上下游经济的带动作用巨大，房地产的复苏是经济增长的有力保证。对地方政府而言，楼市、地市的活跃，为政府提供了丰沛的收入。一些地方财政收入上半年向好，与楼市的走强直接相关。

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 但另一方面，过多的产业资本融入楼市，会为实体经济埋下隐患，不利于长远发展。房地产专家蔡为民指出，从目前房地产投资异常火爆 “ 住商倒挂 ” 等情况分析，不排除房地产业有 “ 脱轨 ” 的可能性。除银行信贷资金外，大量来自实体经济的资金也流入房地产的开发及购买领域，一方面加大房地产泡沫产生的可能性，另一方面将对实体经济的投资产生分流作用，并反过来造成后者对房地产形成更大依赖， “ 一旦泡沫破灭，实体经济必将受到重创 ” 。中国指数研究院副院长陈晟指出，要警惕消费、投资、外贸这 “ 三驾马车 ” 被房地产 “ 牵着走 ” 的情况，警惕楼市强势反弹过后陷入 “ 二律背反 ” 。 >>

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一是通过资产购买、注入而进入地产行业，或通过非公开发行购买资产，转变成土地一级开发商。典型的如国内牛仔布行业惟一一家A股上市公司江苏黑牡丹(600510)。该公司近日实施定向增发，购买实际控制人持有的常州高新城投公司和常州火炬置业公司股权。这样，公司在原有纺织业务的基础上，新增常州市新北区城市综合功能开发业务。此外，公司还将对在上述开发区内新获得的1500多亩地块，以及未来厂房搬迁后的老厂土地进行房地产开发。 >>

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二是通过收购资产，并入了房地产业的个股。例如传统的电缆企业烟台新潮实业(600777)通过收购房地产和建筑安装企业，已形成了以房地产和电缆为主导产业的经营格局。公司主要土地储备都在烟台地区，已拥有可开发土地2000亩左右。一些证券分析师预计，由于公司拿地成本偏低，未来几年房地产开发将成为该公司业绩的主要增长点。 >>

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三是以房地产为副业，但目前正在逐步扩大房地产份额。例如以农业为主营业务的顺鑫农业(000860)，其控股子公司顺鑫佳宇在7月1日竞拍得到北京市顺义区站前街商业金融(西侧)项目用地。这是该公司第三次获得此地段的商业用地。再如，以水利建筑施工为主业的安徽水利(600502)目前在安徽省6个城市储备土地超过2000亩，目前已成为安徽省内最大的本土地产商之一。 >>

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嘉华(中国)投资有限公司在上海闸北区内的大型楼盘 “ 慧芝湖花园 ” 位列上半年上海楼市销售额第三位，至今近千套可售房源已告售罄。据楼盘销售负责人介绍，4、5月份时，投资者的购房数量已占当时销量的50%至70%。 >>