苏宁环球：业绩释放低预期 2011年业绩有保障 百分点, 天华硅谷, 威尼斯, 营业收入, 南京

vivili

2010年公司实现营业收入34.73亿元，同比增长24.36%；归属于母公司净利润7.72亿元，同比增长8.07%；基本每股收益为0.45元，每10股转1送1，派发现金股息1.20元（含息）。
　　
结算收入主要来源于南京，毛利率有所下降。报告期内结算面积64.93万平方米，结算收入33.47亿元，结算均价5155元/平米,结算毛利率48.5%,同比下降4.25个百分点，主要由于建筑成本提高；营业收入中29亿元来自南京,5.5亿元来自吉林：南京天润城结算收入6.17亿元，实现净利润1.05亿元；威尼斯水城实现营业收入16.33亿元，实现净利润6.83亿元，净利润率达42%；天华硅谷实现收入5.53亿元，实现净利润7969万元；吉林项目实现收入5.49亿元，实现净利润1508万元；华浦高科实现收入2.88亿元，实现净利润4175万元。
　　
2011年业绩有保障：报告期内公司实现商品房预售面积52.58万平方米，预售收入43.25亿元,预售均价8226元/平米，比2010年结算均价5155元/平米提高60%，我们估计2011年项目净利润率将再次提高；期末预收账款37亿元，同比增长26.64%，2011年业绩比较有保障。
　　
资金压力有所加大：资产负债率由年初的66.72%提高8.6个点至75.3%，剔除预收账款的实际负债率为51%，较期初上升16个百分点。
　　
经营活动现金流入46亿元，同比增加18%；经营活动现金流出80亿元，同比增长82%，主要由于年内新增三幅土地需支付47.45亿元的土地出让金。
　　
投资情况：公司在南京以外的项目继续大力推进，除原有的吉林项目外，宜兴、上海、芜湖等地项目也相继启动。期末存货130亿元，占总资产的比重为85.32%，项目储备丰富；存货账面价值同比增长77.36%，主要因为投资力度较大。期内公司获得3个项目：无锡市北塘区锡国土2009-62地块、安徽省芜湖市城东1006地块及昆明市五华区如安街地块，共增加项目储备144万平米。无锡项目位于无锡市北塘区，周边环境成熟，楼面地价4002元/平米，目前无锡北塘区商品房均价已超万元，该地块毛利率可达40%。芜湖项目规划建筑面积达113万平米，为超级大盘，再次发挥公司的大盘开发的经验，将期间费用和开发成本降至最低，预计该项目毛利率不低于30%；云南昆明项目规划面积18.4万平米，为商业金融业用地，楼面成本7000元/平米，为昆明市新诞生的单价地王。2009年初，大股东苏宁集团通过昆明市政府的招商引资，计划投资约200亿元在云南开发3个项目，此次公司竞得的项目和大股东投资项目同位于昆明市五华区，形成规模效应。
   
维持“增持”评级。我们预测公司2011年-2012年的每股收益分别为0.70元、1.13元，按公司最近收盘价为9.07元，对应的动态市盈率分别为13倍和8倍。维持“增持”的投资评级。