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楼市永远非理性

　　恒隆地产主席陈启宗的故事是，去年9月，他邀请一批内地大的发展商到香港聊天。他说，在去年的环境里，他们都是破了产的。让他没有想到的是，9个月后，同一班人，不仅仅离开了破产边缘，还再次出现在土地市场，去创造全新的地王。

　　“在经历了2007年的盲目发展，2008年的调整和2009年前几个月快速回暖后，我们对维护楼市回暖的态势，防止房价过快上涨，有了更深切的认识，我们也理性的多了、成熟的多了，我们房地产企业决策层们也一定要认识到市场的大起大落和房价的大起大落对国家、对企业、对百姓都是不利的。我们一定要坚持诚信品牌、社会责任的理念，理性的拿地，理性的发展。”中房协副会长朱中一的话代表了官方的善意。在过去的数个月内，包括上海政府在内，地方政府和中央政府一再通过行政手段劝告开发商们别盲目涨价，要理性对待楼市。

　　话音落下几分钟后，陈启宗直接的反驳了他们的良苦用心。这个逐利的地产商人很直接的说道，房地产市场，原本就不是一个理性的市场。

　　8月8日，上海浦东星河湾开盘首日就销售264套，成交金额超40亿元。星河湾地产副总裁梁上燕说，他们原本预期，完成这个销售额，需要花几个月时间。

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　但是，过去的一年让人更加谨慎。论坛中的一场论题名为“不确定的未来与政策回归”，主题恰如其分。

　　“莫名其妙的跌下来了，心里紧张还没恢复过来，又莫名其妙好上去了。”一名开发商说这句话的时候神情茫然，他们公司刚刚取得了难得的销售业绩，但他心中依然不觉踏实。

　　复地集团董事长范伟的疑问代表了很多房地产企业家的困惑：从去年到今年，经济危机就这么过去了么？同样的宽松经济政策，何以给日本留下如此大的重创。

　　1000亿美元热钱流入

　　今年来一直唱多国内房地产行业的摩根大通中国区副董事长龚方雄告诉公众，二季度中国外汇储备增加了近2000亿美元，考虑外贸顺差、外国直接投资、现有外汇储备存量因素后，有1000亿美元的外汇储备来自哪里解释不了，龚方雄认为很可能就是热钱流入,类似情形半年到一年半时间内不会改变。

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如此大规模，在以往前所未见。

　　2004年，热钱是业内人士和媒体最追逐的一个词汇，当年还是作为摩根士丹利首席经济学家的谢国忠曾最早预警中国的房地产过热问题，同时指出国际游资是导致国内房地产市场过热的最主要原因。

　　龚方雄分析当前经济形势，他认为全球经济格局实际上比大家想象的要好，现在全球经济跟中国经济在今年1、2月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中。他预测未来6－18个月，全球资本将持续流入高风险行业，全球的资金将重仓中国。

　　龚方雄分析，大家预期未来6-18个月全球经济将出现周期性反弹，全球资本最近正从低风险领域流入高风险资产，未来6-12个月，这种趋势不会改变。所以，现在很多地产开发商都到香港、美国融资。他认为，现在开发商如果要上市融资会非常容易，因为市场愿意把钱给他们。

　　龚方雄说，从长期来看，现在全球市场的投资人都把资金重仓投入中国，因为全球投资者对中国的信心正不断增强。摩根大通建议，投资者如果要重配新兴市场，一定要重配中国及中国内需。中国内需的引擎则来自房地产、汽车行业。中国房价长期上涨的结构性原因，从供给和需求讲都是土地价格。中国的城市化率只有45%左右，而城市化进程每年以1%—2%上升，意味着中国城镇人口每年都以1500万—2000万在上升。这是一个长期的趋势，国际投资者对此非常清楚。

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房地产最可能出现通胀

　　龚方雄同时分析，人民币在去年新兴市场中是一个唯一没有贬值的货币，经过这场百年不遇的金融风暴，人民币稳定趋势加强了很多。很多国际资本愿意在香港、美国购买中国资产，因此热钱不断流入。“从趋势性角度来讲，中国城市化进程和土地价格长期上涨的趋势，加上国际资本从低风险向高风险资产类别配置，中国经济的可持续发展能力比全球经济要强得多。唯一有可能出现通胀的领域是资产通胀，其中就包括房地产。”

　　如今，这种涌入的势头更加明显，龚方雄将之称为重仓中国。只是龚方雄只说了话的前一半，后一半曾经由谢国忠说过，一旦游资撤离，经济将出现巨大损失。龚方雄实际上也给了一个时间表：最长18个月。

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北京房价

　　虽然房价持续上扬，但购房者的热情仍未减弱。本报记者采访中获得信息显示，购房者目前是一边在高喊房价太高，一边还要被迫出手购买。持续高涨的房价，让购房者的承受能力越来越脆弱，甚至部分购房者被迫放弃购买。从目前的市场环境来看，开发商仍会逐渐上调房价，而北京房价已达历史高位。

　　购房者最终会被挤出

　　虽然部分高价楼盘开盘后，仍取得短期内售罄的好业绩。但我们看到，部分购房者在房价高涨之后选择了退出，那些选择出手的购房者多数是为刚性需求，属于不得不购买的人群。管庄某项目售价提高后，就有多数购房者选择了退卡弃购，接下来这种现象越来越突出，弃购的比例也越来越大。弃购的主要原因就是，购房者无法接受超高的房价，持续高涨的房价将部分承受能力低的人群挤出了购买群体。

　　举个简单的例子，目前北京五环外部分项目单价达到1.3万元/平米，以90平米主流户型来计算，一套房子的总价将达117万，首付20%就需要23万多元，加上契税等，至少在25万元以上。这一数目对于普通收入人群来说，绝对是一笔巨款，而近百万的银行贷款更是一个沉重的负担。

　　房价高涨，不少购房者被迫向五环外转移，房价再涨，连郊区的房都买不起时，这一群体只能暂时放弃购买。

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警惕暴涨后的风险

　　在房价快速上扬初期，购房者会追涨购买，这个时候购房者的心态是矛盾的，一方面承受不了高房价，另一方面担心再不买房价还会涨，被迫追涨购买成为市场主流。

　　但购房者的承受能力是有限的，当购买者的承受能力不足，或者购买者对市场的信心减弱时，观望情绪就会出现。2007年北京楼市从7月开始出现价格暴涨，滞销则从2008年3月份开始，2008年6月份各项目开始降价。按照这种价格变化的规律来看，房价暴涨到滞销一般会有半年左右的时间，再到降价也是半年。

　　多位业内人士明确表示，这一轮房价上涨让他们再次担心，但看到其他项目频繁涨价，自己不涨又觉得亏，所以在这种彼此看涨的怪圈中，房价越涨越高。如果房价失去控制，观望很可能再现。因此，有必要提醒购房者和开发商，房价适度上扬是正常的，但如果频繁飙升，风险将会在某个时候突然袭来。

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“还是楼市比较稳。”近期大盘震荡，资深股民龚先生对自己当初 “弃股入房”的决定颇为得意。今年4月，他“果断地”从股市撤出，投身北京二手房市场，并小赚一笔。

　　根据房地产经纪机构中大恒基的数据，从去年8月到今年7月，北京市的二手房成交均价上涨了23.16%。同期，股市则从2727.58点，经历“U”型走势后“跌跌撞撞”地涨至3260.69点。

　　中大恒基市场部经理张大伟表示，算上二手房投资可以获取银行贷款的因素，一年来，二手房投资的收益率高于股市收益。

　　张大伟表示，投入楼市的资金中，平均有70%为银行贷款，仅有30%为自有资金，由此计算，一年来投资二手房的平均利润率可达77%。而在亚运村、石景山等热点区域，收益可能更高。

　　龚先生向记者表示，今年4月，虽然股指已在上调，但楼市的回暖速度显然更快，他将股市中的近半资金撤出，并从银行获得贷款，一并投入房地产市场，刚开始用于购买新房，现在则转攻二手房，“最近二手房涨得太快了，而且容易出手。”

　　根据房地产经纪机构链家地产数据显示，7月份北京市12个区县的二手房均价已达10280元/平方米，环比增长3%，首次突破万元。另据我爱我家的统计，城八区的二手房均价更是高达13341元/平方米。

　　昨日，来自链家地产的最新数据显示，8月1日至12日，北京市热点区域的二手房价均超过12000元/平方米。其中，亚运村区域的均价达14500元/平方米，环比增长7.4%；石景山区域的二手房价增幅则也达到7%。

　　与此同时，租金的升幅却很有限。来自北京市统计局的数据显示，7月份，北京市的租赁均价为2509元/套/月，环比6月的2349元/套/月，升幅不到7%。

　　张大伟表示，受投资投机者的推动，北京二手房市场的泡沫化已经十分严重。目前流动性依然非常大，在宽裕的货币政策下，二手房价还有15%的上涨空间。

　　他表示，8月份的二手房成交仍可能破纪录，直到今年第三季度后，“价涨量跌”的拐点才可能出现。

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摩根大通：政府不可能以强硬措施控房市 年内房价再涨15%

　　摩根大通董事总经理、中国证券市场主席李晶今日表示，全球基金经理对中国经济复苏持乐观态度，内地7月份新增贷款环比剧降是健康现象，政府短期内收缩银根的可能性不大。她指出，房地产对经济复苏具有非常重要的作用，官方只会出台指导性政策，不可能以强硬措施控房市。

　　宏观政策方向短期不变 出口明年初将正增长

　　"我刚参加完全球路演，在与海外上百家机构的接触中可以感觉到，基金经理们对中国经济整体持正面看法，但也普遍存在两点疑虑：一是复苏的可持续性，二是股市、房市是否已出现泡沫，以及货币政策会否随之转向。

　　李晶表示，中国经济仍处在回升过程中，并未全面复苏，政府近期不会收紧货币、打压复苏苗头，利率和存款准备金率短期内不会上调，仅有可能针对一些产能过剩的行业和二套房贷出台措施。

　　她认为，内地6、7月份发电量已有所恢复，但与GDP增速相比还有一定差距。她预计，随着工业转暖和经济复苏，四季度内地发电量将回到8%-10%的增长，与GDP增速相吻合。

　　李晶称，中国出口复苏的道路还很漫长，不会出现"V"型反弹，外贸下滑幅度在今年四季度有望减缓，明年初可能出现正增长。"中国经济还要靠内需来拉动，目前消费能力还未完全释放，个人消费在未来几个月有望保持15%以上的增速。

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　信贷由天量回归常量很正常 A股仍将上扬

　　内地7月新增贷款环比大降，且居民贷款成为主力，占比高达2/3，而企业贷款大幅减少。有分析认为，一旦失去高信贷支撑，中国经济复苏的可持续性值得怀疑。对此，李晶表示，7月信贷同比仍有增长，且上半年已有天量贷款放出，减少是健康现象。"如果持续天量，人们反而要担心今后的坏账问题。

　　她指出，目前内地市场流动性很好，储蓄跟贷款增长较匹配，全年信贷总量有望超过10万亿元。"企业并不缺钱，目前融资渠道也比较多。

　　李晶认为，沪指今年已经翻番，近期出现调整很正常。"下半年流动性依然充足，市场调整还会持续两周，之后仍将上扬。"她提醒投资者，银行、地产股上半年领涨，下半年目标要转向其他行业。"我们看好汽车、家电及与内需相关的行业。钢铁、铝业、海运、港口行业下半年有望扭亏为盈，电力行业或大幅度上行。

　　她表示，红筹股回归已酝酿多年，目前基本准备就绪，未来6个月内将至少有一家红筹回归，12个月内至少有一家外国公司在上海国际板挂牌。

　　房价年内将再涨8%-15% 二次调整可能性小

　　当被问及内地房市会否出现二次调整时，李晶称，去年四季度那样的房价大幅下跌不可能在今年重现。"08年大幅度调整有其特殊性。当时正赶上金融危机爆发，再加上此前一年半调控的综合作用，才出现了一段调整期。

　　她表示，近期京沪深楼市价格一路上扬，但成交量出现下滑，一方面是价格涨得太快影响了买主心理，另一方面也与政府控制二套房贷有关。"成交量有所萎缩是正常的，下半年可能会恢复，但还须观察居民是否跟上半年一样，有健康消费的心理。

　　李晶指出，房地产具有非常重要的作用，政府可能有针对性地出台一些指导政策，但不会以非常强硬的手段来控制房地产。她预计，内地房价年内将再涨8%-15%