展望2006年二手房市场 预测二手房十大趋势 北京房地产, 房地产市场, 中原地产, 二手房, 住房价格

tycoon

2005年可以说是房地产的政策年，从3月17日的央行二次加息，再到旧国八条和新国八条的下发，再到5月11日《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台等一系列政策组合拳，无不直指目前居高不下的房价，对北京房地产市场发展起到一定的调控和引导作用，促使房地产市场向着良性方向发展。随着各项政策影响的逐渐实施，2006年北京的房地产市场又将会呈现出怎样的格局呢？为此，本报记者对中原地产三级市场部总监白纪远进行了采访，对2006年二手房市场进行展望，以及对未来二手房市场发展进行了十大预测。

tycoon

预测一

二手房交易活跃成交量预计达95000套

北京的二手房真正活跃是从2003年开始，成交量曲线顿时变得陡峭起来。2001年至2005年二手房成交量一路高涨，从2001年5000套、2002年8000套、2003年34703套、2004年57554套，2005年成交量（预计）达到65000套，不难看出二手房成交量的速度在以倍数增长。预计2006年二手房成交量将会在2005年成交量增长的大好势头下，继续保持稳步发展。主要原因是：

1.新增户籍人口需要

根据测算，2006年新增城市人口将近有4.032万套左右的二手房需求。

2.外来人口的住房需求

根据测算，2006年外地人购二手房的需求近1.008万套。

3.拆迁安置的住房需求

根据测算，2006年由于拆迁而导致的需求量为3.08万套。

4.高校毕业生增多，潜在购房需求增加

预计到2006年时，2002年和2003年毕业留京发展的学生中将会有80%的人有购房需求，按30%的毕业生购二手房计算，则会有3.57万套的需求量。

总计2006年北京二手房市场的需求量大致为11.69万套左右。

虽然消费者需求量对年度二手房总成交量起着主导性作用，但由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还要慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量的增幅会趋缓。中原地产预计，2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。

tycoon

预测二

二手房成交价格平稳增长增幅有所下降

二手房成交价格的涨跌是和供需关系息息相关的，供大于求时，价格下跌，反之，则价格上涨。自1999年公房上市交易以来，二手房成交量也呈现出直线上升态势，成交价格也出现水涨船高现象。预计2006年二手房成交价格将呈现平稳增长趋势，且增幅会有所下降。究其原因主要是：首先，对房地产市场的宏观控制仍是重点，国家仍会加大力度来平抑房价的上涨速度，商品房房价上涨速度放缓，与之相对应的二手房价亦不会产生太大的波动，处于平稳增长状态；其次，2006年的住房需求还存在很大的不确定性因素，如央行利率是否还会上调、物业税和个人所得税是否征收等等，这些因素在一定程度上都会影响消费者的住房需求。综合以上两点认为，2006年二手房价格处于平稳增长状态，但增幅有所下降。

tycoon

预测三

石景山、清河、东坝板块、轨道沿线、广渠门36号拍卖地块周边将成为2006年热点区域

一个区域的发展潜力跟该地区交通状况、配套设施、区域特色发展有着很大的关系。由于受以上利好因素的促进作用，专业研究人士认为，石景山、清河和定福庄板块、轨道沿线、广渠门36号拍卖地块周边房地产将成为2006年的热点区域。主要原因是：

第一，根据新修编的城市规划，要将石景山地区打造成首都休闲娱乐中心即提出CRD概念，以后石景山地区主要以服务、休闲的产业发展方向为主；再加之2005年底首钢要搬出石景山地区，该地区的生态环境将得到很大改善；交通方面，阜石路的开通解决一部分交通问题，而2005年10月15日莲花池西路的开通，又在很大程度上缓解了石景山地区的交通压力。这种种利好政策使得石景山地区成为2006年的一个热点区域。

第二，随着华润置地公司以天价25.65亿元取得清河地块这一壮举的实现，清河地区的未来房地产价值凸显出来，再加之2008年奥运会的临近，清河地区作为距离奥运场馆最大的居住区，其区域发展潜力无限，预计2006年将成为一大热点区域。

第三，随着东坝地区奥林匹克花园项目的入市，为该地区未来住宅的发展提供了很好的引导作用。预计到2006年还会有几个大的项目入市，且都定位于中高档低密度住宅，将极大改变该地区的居住品质。另外，从配套设施方面，虽然目前东坝地区配套设施相对稍差，但不论是政府部门还是开发商均已意识到这一点，随着明年几大项目的入市，周边配套设施将会日渐完善起来，再加之该地区的先天优势，其空气质量好、绿化率高，相信2006年东坝地区将成为京城的一大热点区域。

第四，伴随着京城地铁、城铁的建成投入使用，为人们出行带来极大便利。交通的改善也势必会带热其周边房地产的发展，因此地铁4号线、5号线、奥运支线等轨道周边的房地产将成为2006年消费者竞相追逐的焦点。另外，莲花池西路的开通使得门头沟地区浮出水面，拉近了门头沟地区与市区的距离，未来市场前景看好。

第五，据北京市国土资源局网站最新信息，2005年11月21日有14块地上市，其中广渠门36号（原北京吉普汽车有限公司）备受开发商关注，目前已有富力、SOHO中国、明天地产、和记黄浦等大开发商盯上这块地。随着该地块的入市，该地区将成为2006年京城的又一大热点区域。

tycoon

预测四

中高档二手商品房将占据市场交易主流

北京二手房市场自2003年以来，成交量出现迅猛增长，据北京市房地产交易网统计数据显示：2003年成交量为34703套，2004年成交量为57554套，2005年1-10月成交量为55064套。而伴随着成交量的迅速增长，其二手房成交属性中二手商品房和再上市房（备注：房地产交易网是以二手商品房和再上市房作为统计标准）的占有比重也在发生着悄然变化，二手商品房交易量的占比在逐年、逐月增长。在2004年总成交量中，再上市房的占有比重为52.63%,二手商品房的占有比重为47.37%，很明显，二手商品房的成交量占比小于再上市房的成交量占比。但随着时间的推移，二手商品房的占有比重有增大的趋势，到2005年二手商品房成交量的占有比重变得愈来愈大，据交易网统计数据显示，2005年2月份二手商品房占有比重首次超过再上市房，二手商品房占比达到61.42%，另从交易网统计1-10月成交量数据中可知，2005年1-10月在总的成交量中，二手商品房的占比达到56.64%，高于再上市房的占有比重。这些数据无不证明二手商品房的占有比重将越来越高。

究其二手商品房占比越来越大的原因，主要是随着人们对居住生活水平要求的提高，二手商品房以其建筑年代较近、房屋品质较高、户型相对符合现代人居住理念等特点，而越来越受到消费者的青睐，其成交量一路走高，未来市场前景看好。

tycoon

预测五

消费者购房愈发理性梯级置业层次愈发分明

2005年国家系列宏观调控政策的出台，给二手房市场各参与主体带来了很深的心理影响，消费者购房观望情绪较浓，但随着政策的逐渐明朗化，消费者观望气氛有所缓解，但消费者理性购房指数在不断上升，并且消费者的购房观念也在不断改变，梯级置业思想在不断形成。而梯级置业观念的形成主要是基于以下三方面原因，首先，利率进入加息周期，未来还有可能加息，增加投资成本；其次，银行为了降低贷款风险，还有可能降低贷款成数；第三，对贷款者提前还贷实行限制措施。这些都使得消费者购房理性成熟程度提高，在购房时充分考虑自己目前的收入及未来的收入，做到量入为出，通过梯级置业的方式来解决居住问题，其梯级置业层次愈发分明。

tycoon

预测六

公寓租赁市场略有升温租金降幅有所减小

北京的公寓租赁市场自2001年以来租金一直处于下滑状态，其主要原因就是2000年以后，公寓供应面积大幅度上涨，产品激增的刺激使公寓租金同时下降。再加之公寓市场承租客户范围相对要窄小许多，大部分为政府官员、外企老板、外企高级主管、年轻白领等等。需求量不足也是市场价格一路下降的一个原因。但随着2008年奥运会的临近，奥运商机必然会吸引众多外资企业来京谋发展，带来更多的国际化客户群体，势必会带动北京公寓租赁市场的发展，交易市场有所回暖。预计2006年北京公寓租赁市场将略有升温，其租金降幅会有所减小。

tycoon

预测七

经纪行业风险不断促进银企合作密切

2005年经纪行业不良事件不断，经纪公司诚信缺失，使得消费者对经纪公司认可度大大降低，迫切需要一种安全的交易方式来提高经纪行业的诚信度。由此而酝酿出由银行来进行交易担保的方式，目前银行可谓是消费者最值得信赖的地方。“资金由银行监管”就是银企合作的一个产物。相信在2006年随着经纪公司诚信经营品牌宣传力度的加大，银企之间的合作将会更加密切，会有更多的创新模式出现，更好地为消费者提供更为安全的服务。

tycoon

预测八

银行为降低风险继续加强贷款审批力度

2005年银行为规避风险，在对二手房贷款时进行了诸多限制，如对贷款者年龄、房屋建筑年代提出限贷条件。从目前来看，银行贷款成数普遍为7成，仅有个别银行宣称对于贷款者资信好的可以贷至8成，但这种情况出现很少。由于北京二手房市场发展时间不长，其市场成熟度不高，而随着二手房成交量的一路走高，如果市场监管机制不能及时跟上，潜在风险就很容易爆发，因此对于2006年来说，虽然目前银行一直在说要加强对二手房市场的贷款支持，但处于对二手房市场潜在风险的考虑，银行还会继续严格加强贷款审批力度。

tycoon

预测九

本土化经纪公司积极探索经营管理模式转变

2005年国家出台一系列宏观调控政策，其中营业税的征收、普通住宅与非普通住宅判定标准的重新界定，使得业主在出售房屋时增大了出售成本，在一定程度上影响业主的出售意愿，有部分业主势必会将增加的成本转嫁给买方，直接导致买卖双方因税费问题而使成交量出现下降。无疑这对经纪公司来说是一个巨大的考验，这也为其他经纪公司敲响了警钟。目前已有很多经纪公司在积极探索一种最佳的经营管理模式，这种模式要经得住市场考验，其规避风险能力应该是最好的。