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[房地产业]房地产:期待政策面支持 看好四季度销量 可超配

投资要点:

  上周一二线重点城市整体成交量变化不明显。整体成交量达到08年同期的277%;达到07年同期的93%。环比本周上升3%。

  上周深圳一手房销量环比下降41%,二手房下降8%。前期快速上涨的二手房价稍有调整,上涨慢的一手房价较为坚挺。

  近期大部分城市新增开盘量低于同期销量。年初至今绝大部分城市可售面积持续下降,但部分城市前几周开始可售面积下降速度趋缓。

  房价:整体上保持稳中有升态势。上海因新开楼盘档次高而房价走高,深圳则因新开楼盘档次低而房价下降。

地价:上海用地供给量大幅上升;深圳供给量有所上升;北京8月土地溢价率下降。

  长三角:上海环比小幅下降,价格继续上升;杭州、苏州与上周基本持平,价格基本持平。

  珠三角:深圳环比大幅下降,价格上升;广州环比基本持平。

  环渤海:由于开盘量增加,北京认购量明显回升。价格由于成交的结构性因素,内城区下降;天津成交一直坚挺,本周基本持平。

  二线核心城市:重庆、武汉小幅波动,价格保持高位。

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A股主流房地产公司目前估值已经具有良好的安全边际,进入低估区域。开发类09年PE 22倍,10年16倍,RNAV折价18%,PB 3.6倍;出租类09年PE 27倍,10年22倍,RNAV折价14%,PB 2.9倍。

  由于行业尚未发展到过热阶段,所以二手房成交量不足以成为行业见顶的标志,二手房成交量更多地受到非理性快速上涨的二手房价的打压。因行业趋势依然好转,所以二手房成交量萎缩将推动一手房成交量上升,尤其是在9-11月开发商新开盘量增加的情况下(而一手房的定价比二手房定价理性很多),所以我们对四季度销量看好。

  我们跟踪研究结果是:9月中上旬开发商一手房推盘量依然较为紧张,新推楼盘9月下旬开始大量上市,预计成交量环比将有很好的表现。

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 如果货币政策和政府对房地产行业的扶持态度依然不明朗,因行业前景不确定性增加,开发商新开工、复工和拿地投资也将消极,而这将影响到关系所有市场主体利益的经济是否二次探底(同时将继续使得未来行业供给偏紧)。我们倾向于认为未来政策面将保持偏松基调。

  行业趋势没有逆转,量价依然走在景气通道,建议积极关注板块机会。

  近期板块走势受股票市场大势和机构博弈影响较大。

  继续维持行业增持评级,继续建议超配,随着股价调整和估值越来越有吸引力,行业将有全面性的板块性投资机会。

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