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投行·观察
易宪容 张群群
中央银行3月16日宣布调整房贷政策后，社会反响异常热烈。希望广大购房者不要受少数房地产商的蛊惑和误导，如飞蛾般奋不顾身地扑向房地产耀目灼人的虚火。
利益集团误导民众？
在市场经济中，利率的变化本来是一件经常会发生的非常普通的事情。比如，在美国，2004年下半年以来，利率连续调整了七次，但是没有看到美国媒体及民众对哪一次的利率调整会像我们这样异乎寻常地关注。最近香港的银行也调整了利率，除了市场分析员的财经趋势分析之外，民众也不会出来评论什么。企业与民众会根据利率变化趋势来调整自己的经济行为。
但中国内地的情况则迥然不同，有不少人表现出对出台利率调整政策的愤怒与不满。
有些民众之所以会误解央行房贷新政，根本原因就在于中国社会还没有真正完全地进入市场经济。这不仅表现为我们的资金运作以至整个要素市场还没有实现真正的市场化，而且表现为民众还没有充分的市场意识。在不少人看来，赚到手的钱财是个人奋斗取得的果实，赚钱本身属于个人决策行为，而一旦要承担个人行为的成本，就不理解了。央行稍微动一下利率就像是伤筋动骨，一下子引来那样多的不满。一些民众没有足够的市场意识，当市场出现利率变化时，就不知所措，甚至不加判断，人云亦云，一味听信他人的解释与分析。加上一些既得利益集团巧用民气、趁机诱导，这不仅使得不少民众无法明辨是非，反而被他人操纵了思想意识，变成了支持错误舆论的既得利益者的同盟军。一些舆论极具误导性和欺骗性，而这样的误导必定会使民众的市场意识离真实的市场越来越远，一般民众因错估市场形势而受伤害的可能性就越大。
目前国内一些地方房地产市场的风险，相比2000－2001年的股市风险，已经是有过之而无不及，可是大家为什么就不多留心一点呢？为什么仍然要蜂拥而入呢？到时候利率再升，被套的又是谁呢？
央行信号：坚决抑制房价
央行的这次新政最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报告中提出的抑制国内房地产价格过快上涨的施政目标。尽管这次政策调整的效应是十分温和的，但民众一定要理解，这是央行向市场发出的一个十分明确的信号，那就是进入房地产市场时一定要考虑利率风险，不要等今后利率因配合宏观调控的需要再次变化时又大说政府决策的不是。
央行新政效果如何，绝不像不少房地产开发商所说的那样，加息如此温和对投资房地产者及高端的购房人群影响不大，而受影响最大的是那些中低收入的购房者。令人诧异的是，房地产商们似乎一夜之间变成了仁慈的博爱之士，居然操心地计算起中低收入购房者房贷的利息支出了！他们在屡试不爽的楼盘涨价策划中，何曾顾虑到中低收入者的购房负担？假如他们真的体恤民众购房之苦、还贷之累，少涨一点儿房价倒应该是最切合实际、最实在的举动。其实，他们的观点和言论是对央行新政的严重误导。
我们相信，针对国内房价过快上涨，既是为了保持国民经济的健康运行，防止出现大起大落，也是为了保护广大民众的利益，保障住房需求的满足，政府有能力也有决心来抑制国内房价的上涨。决策者对于可能出现的变故对于经济肌体的损害，应该是心中有数的。既然如此，大家还用担心政府的政策无法让过热上涨的房价降下来吗？
重在调节需求
对购房自住者来说，利率上升会增加他们的还贷成本。他们也可以采取提前还贷或是家庭住房重组、资产重组等方式来减轻还贷负担。现在这部分人反对利率上调的声音最大。但是，他们当初在购买住房时，是否考虑过利率风险？购房合同应该写得很清楚，偿还贷款适用的利率是浮动的。
目前的房地产市场存在一种住房需求的虚假繁荣现象。有相当多的购买者是25－35岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付款是花父母亲的钱，不够就向亲戚借，购好房、大房，不足部分就向银行借。改革开放以来连续20多年的经济高速增长，又使他们对未来个人收入的增加抱着极其乐观的预期，因而敢于承受较高的家庭负债。但是，就其与购买住房有关的理财和筹资模式来说，无论是在发达国家还是在发展中国家，这种现象都是绝无仅有的。但是，利率稍有一点变化，他们就十分愤怒，说政府欺骗了他们。
可他们为什么从来就没有想想自己的行为是否理性呢？高价购房把全家的财富消耗了，还要搭上自己一辈子的辛劳。如此积极入市追涨，到底养肥了谁？一生又在为谁打工呢？如果已购房的民众明白了这一点，也就不要从个人的一点利益得失出发，冀望国内房价再上涨，让后继者重蹈覆辙，而是应该考虑如何进行个人住房与资产的重组，以减少未来利率继续上升带来的风险。
市场上还流传着一种似是而非的说法，即利率上升使得一些中低收入者购房愿望的实现变得越来越渺茫。这种说法是在以下假定来讨论问题的，即今后的住房价格或是继续上升或是保持现有水平。假如是这样，央行又何必要出台3·16政策来平抑国内房地产市场过快上涨的价格呢？而且，既然已经决定要平抑过高的房价，除加息之外的其他相关配套政策也已呼之欲出，房价下跌必将成为大势所趋。
事实是，购房总价下降1％或者少上涨1％所节约的购房支出，就足以抵偿利率提高18％所增加的利息负担。只要房价下降，利率上涨所增加的负担比不上本金下降所节约的成本。而且，利率上调的幅度越大，房价下降幅度会越大；利率上调越快，房价下降越快。对购房者造成沉重负担的主因还是房价，利息调升抑制以至打压房价，有利于减轻购房者的负担。前些年实行低利率政策虽使购房者的利息支出负担保持在较低水平，但房价的猛涨却使购房者吃尽苦头。反过来，调升利率虽然增加了贷款利息支出，但若抑制房价措施奏效，房价回调，购房者的总负担不会加重，甚至会有所减轻。换个角度说，升息的积极作用只有在抑制了房价涨势以至降低了房价时，购房者才能真正获益。
等待房价下降？
利率上升后，购房投资者的投资成本会增大，但如果住房转手交易所获得的利润仍远远高于所增加的成本，那么购房投资者就不会退出市场。由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，他们的投资行为也一定会趋于谨慎。特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉的打击措施时，这种效应会更明显。在这个意义上，若辅以其他适当的配套措施，这个新政策对未来住房投资需求将会有较明显的抑制作用。
如果消费者购房决策更为理性化，整个住宅市场的需求就会有所下降，房价回调也就不可能避免。一旦房价下降，住房需求就会进一步减小，房价也会进一步下降。房价的这种循环下调机制是不可避免的。在这种情况下，个人购房总价更会快速下降。本金迅速下降，利率调升的影响就会被抵消。而本金的快速下降，不正是为广大中低收入民众购房创造了条件吗？所以，希望广大民众不要受房地产商的蛊惑和误导，只要把本金与利率的关系理清楚，谁是谁非也就一目了然。
尽管这次政策调整十分温和，但央行一定会密切关注，观察和研究各方面对此政策的反应。估计还会有新的相关政策出台。希望广大购房者仔细思量，切不可误解房贷新政，虽心怀光明的梦想，但不要继续做盲目的飞蛾，奋不顾身地扑向房地产耀目灼人的虚火。 |
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发表于 2005-4-6 00:03
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