房地产企业并购潮再起？

日前,业内关于“房企并购潮将愈演愈烈”的预测备受关注。但也有专家指出，国内房地产行业的收购兼并大潮难以风起云涌。不同企业之间的合作开发，将是目前市场环境下的一种务实选择。

收购其他行业陷入困境的公司可以借用其培育的品牌、营销网络以及营销队伍,但兼并一家陷入困境的中小房地产公司却得不到这些好处。这也许是房地产行业收购兼并大潮难起的一个重要原因。

自今年上半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。为此，业内关于“房企并购潮将愈演愈烈”的预测备受关注。然而，一段时间以来，房地产市场的收购兼并依旧是“雷声大雨点小”。

日前由万科内部传出的一条消息称,万科近期正密谋进行大规模同业收购，此次目标直指上海绿城。同时，万科已锁定4家实力雄厚的内地房地产企业作为其近两年内的收购对象，其中包括一家大名鼎鼎的北京发展商。如果这一传闻中的收购行动最终水落石出，那么素以行业领跑者自居的万科无疑将会为新一轮并购潮拉开大幕。
然而，有关专家指出，国内房地产行业的收购兼并大潮难起。而房地产企业之间选择合作开发、联手抵御可能扩大的市场风险，将是目前市场环境下的必然选择！
新一轮并购愈演愈烈

“万科近期没有具体的企业并购计划。”万科有关人员表示。但随后该人士的补充则颇耐人寻味:“我们随时欢迎与同行合作，也不排除采取参股或战略合作等方式。”实际上，万科将同业收购提上议事日程早已有据可查——万科集团董事长王石不久前在京沪穗三地巡回举行的公司年报业绩发布会上曾明确表态:“正考虑以企业收购方式迅速进入新区域市场。”

据称，近期有不少小房企频频向北京万科表达了转让项目甚至公司股权的意向，北京万科也进行过研究。今年8月初，上海绿城高层人士曾集体出现在深圳万科总部，针对双方的并购合作进行了首轮谈判。

有行家一针见血地指出，在宏观调控的影响下，房地产市场已进入了“大鱼吃小鱼"的兼并时代，中小发展商正在不断被实力雄厚的大发展商兼并。

在北京，自本土规模最大的两家开发商天鸿集团和北京城开集团酝酿合并的消息传出后，北京地产市场新一轮并购浪潮可谓暗流汹涌，包括首创、顺驰、金地在内的许多大开发商近期频频获得许多小公司要求转让项目甚至股权的意向。据北京产权交易所内部的数据统计显示，近两个月来，有关房地产公司股权转让挂牌的案例不下20起。业内人士认为，随着楼市调控后续反应的逐步呈现，新一轮并购浪潮或许已在眼前。

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，企业进入并购期从某种角度来讲是市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购,因为市场的游戏规则已基本确立，在这个过程中必然会出现优胜劣汰，并购说到底就是优胜劣汰的过程。聂梅生认为，中国有4万多家房地产公司,只能说并购才刚刚开始,将来还会形成跨国、跨地区的并购。目前中国房地产行业还没有一家跨国企业，如果国际资本进驻，国内企业有可能将被国外企业整合或者并购。房地产并购将会是长期性的，这个过程如果能在5年内走向平稳就不错了。
土地资金是并购动力

事实上，自去年国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，开发商的资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”的新局面。

建设部政策研究中心副主任王珏林认为，在国家贯彻全年宏观调控的政策下，房地产市场将会出现两种反差较大的情况，“一方面是一些手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急;另一方面则是,一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而搁浅。在此背景下，房地产企业之间的收购兼并大潮自然变得势不可挡。”

目前尚处于传言阶段的万科收购上海绿城事件，也折射出万科对土地的渴求。据了解，上海绿城在上海有一定数量的土地储备。一般来说，房地产企业的土地储备必须能够支持其3年至5年的发展规划才行。而处于地产界领跑者位置的万科，为了能够将自己的优势保持下去，进行大量土地资源储备自然是应对竞争和延续自身实力的重要手段。

而在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观情况下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，尤其是外埠房地产开发企业。于是，收购其他土地资源较丰厚的房地产企业就成了一条捷径。例如，上海复地打入北京市场的方式就是通过收购直接进入。该集团去年10月以约1.13亿元人民币的价格收购了北京康堡房地产开发有限公司69％的股权，从而拿到了北京市昌平区一低密度住宅项目的开发权，该项目总建筑面积约为10万平方米。在今年上半年，上海复地又以9.2亿元收购了负债经营的房企北京柏宏，获得其100％股权，成功接手了其位于CBD区域的土地项目。

北京师范大学董藩教授认为，除了一些具有国企背景的房地产公司外，京城多数房地产企业的土地储备并不乐观。事实上，开发商对土地需求之大与政府实际提供的数量之小导致了目前开发商对土地的热切渴望。

今年宏观调控政策明确提出要加大对囤积土地的治理力度。对于手中有土地资源而缺少开发成本的中小房地产企业来说，只有尽快让手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回。因此，一些实力很弱的开发商转让股权就成了其最好的出路。

进入10月以来，广州地产拍卖市场上的标的面积突然环比增加了近50％。除了银行必须赶在年底前处理的不良资产外，业内人士指出，中小开发商资金链断裂的情况越来越严重，法院查封其物业抵债的情况增多造成了拍卖市场上货源的增加。

显然，土地和资金作为房地产企业并购的原动力，资金运作在中国房地产经营环境发生变化的情况下已成为业界公认的有效方式。事实证明，越来越多的房地产企业已经接受了这种资金运作的整合模式。
合作开发是最佳选择

业内人士普遍认为，在国家宏观调控政策下，许多房地产开发公司相继陷入了或缺钱或缺地的困境，一些手中有地但资金实力不强的中小房地产开发公司“求贷无门"、融资渠道紧缩,更多的是有雄厚资金实力的大型房企苦于手中“无地"而一筹莫展。在此背景下，房地产公司之间的收购兼并大潮便涌起了。

然而，一段时间以来，房地产市场却在收购兼并的呼声中依旧风平浪静——国内房地产业虽然面临多次市场与政策的冲击，但却一直难见收购兼并大潮！

事实上，收购其他行业陷入困境的公司可以借用其培育的品牌、营销网络以及营销队伍,但收购兼并一家陷入困境的中小房地产开发公司却得不到这些好处。因为目前国内房地产公司还谈不上品牌效应，消费者更多的还只是重视楼盘的性价比而不是房地产公司的品牌形象。而房地产公司所拥有的资源主要是土地，因此，收购兼并房地产公司实际获得的有效资源除了土地之外并不是很多。这也许是房地产行业收购兼并大潮难起的一个重要原因。

中原地产总经理李文杰认为，房地产行业遗留的问题还很多，收购兼并后无法保证其能够带来一定的资源和利润，这也是房地产行业缘何收购兼并大潮难起之因。

相反，近来房地产公司之间的合作开发项目实例多于收购兼并。李文杰表示，房地产行业的洗牌更多的是以“
合作开发"方式进行的，这是房地产行业特定因素制约的必然结果。

据称，目前房地产公司的合作开发一般有三种方式——首先是强强合作。其次是有实力的房地产公司和中小公司之间的合作，而合作的前提则是这些中小房地产公司手中拥有位置比较好的土地。第三是吸收外来资金，这些资金主要包括海内外财团的基金和投资机构的基金，手中有地的开发公司可以通过吸收外来资金来继续进行地产项目开发。

李文杰认为，合作开发应该是房地产业未来可以选择的最佳方式。目前的合作开发主要是双方之间以相互参股的方式进行的，这样一方面双方可以形成优势互补，同时还可以将双方的利润与风险捆绑在一起、减少其中一方因收购兼并而带来的风险。