中国的房地产需要良性的发展

中国的房地产需要良性的发展

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近几年，中国的房地产业蓬勃发展，是经济繁荣的表现；然而，在这期间，房地产行业还不十分规范，存在许多突出问题，阻碍了其长远发展。

一、 房地产行业存在硬伤

在中国最大的15个城市当中，住房的空置率大约40%，而在最大的一百个城市当中是33%，全国房产的空闲率平均在38%左右。中国经济时报有一篇非常长的关于中国房地产市场的报道，它反映了在房地产市场当中的一些腐败问题，特别是在给予土地的划拨以及拆迁方面有非常严重的腐败问题。

中消协的十大“消费环境调查报告”比较全面地总结了消费者所反映的当前消费环境中存在的突出问题--商品房不敢买 物业管理不到位

当今购买商品房已经成为家庭生活消费中的头等大事，需要动用消费者几年、十几年甚至毕生的积蓄。因此，消费者在购买商品房时往往很小心谨慎，但是由于消费者在购房中的弱势地位短期内无法改变，消费者难以取得市场交易的平等主体地位，各种侵权事件时有发生。

（一）、房地产商利用虚假宣传、格式合同条款误导、欺骗消费者

消费者反映，房地产商和消费者之间存在信息不对称，房地产商有隐瞒真实信息的倾向，因而在目前的商品房销售广告宣传中普遍存在夸大甚至虚假的内容。如，在交通地理环境和公用配套设施建设甚至价格等方面误导、诱骗消费者。在与消费者签订商品房买卖合同时不使用规范文本，而是使用自己提供的文本，从中设置种种条款限制消费者权利，逃避应承担的义务。消费者反映，这些合同文本有失公平原则，有的还带有行政色彩。如开发商不按合同约定的时间交房，消费者却得不到应有的合理的赔偿。消费者对房屋实际面积、公摊面积或是水、电、气、暖不具备使用条件等存有疑问时，房地产商多数不予以详细告知。

（二）、部分房地产商在不具备售房资格的情况下销售现房或期房

消费者反映，有的房地产商在不具备"五证"和"两书"（"五证"即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）证》；"两书"即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）的情况下，仍然在房地产市场上违法销售商品房现房或期房。为避免上当受骗，提醒消费者在购房前一定要仔细查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件是否齐备。如果该房地产商不能能出具“五证”和“两书”，不具备售房资格，消费者要坚决拒绝购买。

（三）、房地产商“违约”问题严重

1、房屋建筑材料以次充好，质量安全隐患多，商品房质量得不到保证。有消费者反映，入住不到3个月的新房，就出现四面漏风、多处漏水、水管生锈等问题。某小区472户业主入住新楼后不久就出现地基下沉，室内天花板开裂等不安全隐患。还有的商品房配套设施摆放不合理，出现消防栓、下水道设在房内，自来水管附在墙体外等情况。房屋装修材料有毒有害物质超标，使用劣质材料情况普遍。

2、房地产商擅自变更合同条款或不履行合同条款，住房不能如期交付使用，存在短斤少两现象。消费者反映，商品房质量随意打折扣，在消费者不知情的情况下面积随意增减、改变房屋格局、改变室内配套设施，拖延交工日期，小区供水、供电、通信配套设施不到位不及时。如：消费者购房时所见的图纸、模型中有山有水，有绿化带，有较大的房距空间。可房子交付后，最常见的是质量差、漏水裂缝、面积缩小，山水没了，绿化带变成了车库或工作间等。还有的承诺建多少绿地、多大娱乐场所，消费者入住后发现绿地也盖楼、娱乐场所也盖楼，根本就不兑现承诺。

3、产权证办理任意拖拖拉拉。消费者入住新房后，房地产商迟迟办不下房产证。某小区500多住户的房产证长期办不下来，住户到处奔走至今没有解决，引起消费者强烈不满。

4、个别房地产商甚至违规操作。江西消费者反映一房地产商将房子既卖给了消费者，又抵押到银行贷款，还到典当行抵押典当，造成“一房三主”，引起群体投诉。

（四）、物业管理不到位，乱收费现象严重。

1、物业管理不到位，消费者无安全感。消费者反映，很多小区物业管理差，小区的安全、卫生管理差，经常发生丢失车辆和财物的现象。房地产商和物业公司业务移交过程中存在扯皮现象，造成住户有问题时遭到“踢皮球”现象。

2、物业管理乱收费，消费者无可奈何。部分小区费用多而杂，乱收费，什么入住登记费、户口费、配套费、公共设施费、公摆面积费、物业管理费等。还有的物业公司只收费、不服务，如要求住户交纳“房产基金”（相当于物业管理费），而房子坏了无人维修、无人过问，消费者很不满意。

（五）、商品房纠纷取证难、解决更难

消费者反映，由于测算标准不统一，当发生房屋尺寸面积纠纷时，建设部门、房地产商、质检部门说法不一，理不清，令消费者茫然无措。尤其是当房产纠纷涉及到的质量问题时，问题鉴定难、费用高，消费者一般只能“知难而退”。消费者对消费者组织依法调解这类纠纷寄予厚望。

面对重重的困难，消费者大多只有将原来的消费目标（Original Goals）放弃,降低自己的要求，找到一个替代目标（Substitute Goals）,并不断的用另一个替代目标去替代上一个替代目标。这样，消费者的期待值（对房屋诸如质量、隔音、环境、管线、舒适度等的要求）就会不断的下降。如果假设购房者最初的期望值是10，则最后只能达到5.9(图1)，而中国目前的情况有很多达不到5.9，纠纷就常常爆发。

0 1 2 3 4 5 5.9 6 7 8 9 10

图1

因此，要使消费者能住上满意的住房，政府就必须发挥其应有的作用，并不断加强立法、执法力度，充分发挥宏观调控的作用，是老百姓住上好房，使经济继续蓬勃发展。

二、 关于房价

房价上涨对政府的短期收益是有利的，因为政府能够从出售土地中获得较多收入，但从长期看是有害的，因为房价上涨抑制就业。房地产业提供的就业机会大多不是由本地居民拥有，本地居民是房屋的最终消费者，所以也是房价上涨的最终受害者。
从就业最大化的角度讲，政府应该压抑房价，因为较低的房价意味着较低的商务成本，从而吸引更多的投资。较低的商务成本尤其有利于第三产业——服务业的繁荣，因为在服务业中，房租支出和人员工资是最大的两笔开支，这两笔开支都与房价的高低有直接的关系。
政府是公共服务的提供者，需要从土地出售中获取收入，在财源充足的情况下，政府有钱投入建设更多的基础设施和公共服务，更好的基础设施又成为土地价格上涨的理由。
但土地资源是有限的，政府不能够敞开供应土地，同时土地的价格也与土地供应量互为制约因素，因此政府土地收益的最大化并不是最高的土地价格，也不是最多的土地供应，而是：土地价格×供地数量×持续供地时间之后的最大数。
购房者在购房后都希望房价能够上涨，因为这样意味着所有者财产的增加，不管是对投资性购房还是居住性购房来讲，房价上涨的正面激励都是一样的。
作为房屋消费者来说，房价上涨后的财富增值是一种错觉，因为大多数人不能够把自己的房屋变现，而购房者实实在在付出的却是花费更多的钱在购房上，从而减少房屋以外的其他支出，比如教育、旅游、休闲消费等等。同时房价上涨导致服务业成本上升之后的价格上涨，于是社会消费出现了一个相互背离的结局：在房屋外支出减少的情况下，却要面对价格不断上涨的服务类支出。而且，便是价格上涨了，但如果按照实际价格（扣除物价上涨因素），不见得会涨多少。也许在通货膨胀日益加大的未来，房屋的实际价格反而会贬值。
这就是房价上涨——尤其是过快上涨之后对消费的负面影响。
实际生活中我们却会发现房价快速上涨时社会消费并没有出现萧条，甚至在高端服务业出现了繁荣。对此现象的解释是：投机性购房者在房价上涨中的获利和社会对房价上涨的良好预期支撑了这一时期服务业的繁荣。
但投机性购房具有不确定性，一是投资的数量，二是投资的地域。一旦某地房价出现回调，投机性购房会在短时间内迅速转移，或者消失无踪。
因此把投机性购房看作是房地产市场的泡沫是正确的——它们非常容易膨胀，也非常容易破裂。
由于房价快速上涨而导致的服务业繁荣接下来会出现以下状况：房价回调——投机性购房消失——投机性购房者的消费消失或者减少——高端的服务业萎缩。由于中低端的服务业在房价上涨时已经先行萎缩了，所以市场的表现是整个服务业的萧条，于是出现较多的失业和半失业城市人口。城市服务业被打入原形，从最原始的状态重新孕育——大排档式的地摊经济繁荣。
从上面的分析可以看出，房价上涨对政府也好，对消费者也好，其好处都不及弊端，但国内房价会长期上涨却是一个不争的事实。抛开短期的激励因素——每一届地方政府对土地收益的渴望以及购房者对增值收益的贪求，房价上涨更加本质的原因在于房屋市场的供求关系和房产领域的成本—收益比。
从成本—收益比看，城市土地价格的上升是必然的——除非出现战乱或者社会动荡，只要政府不间断地进行城市基础设施的投入，那就意味着城市土地作为一种商品的内在价值在增高，它在市场上卖出更好的价钱就是理所应当的事情。
从供求关系讲，房屋需求是在满足了食物需求后，全社会最迫切的需求，目前中国正处于这样一个阶段，人们终于摆脱了食物消费的约束，居住消费的渴望不断被提升上来。在这一阶段，住房消费表现得非常刚性，从而形成房屋消费的空前繁荣，由于中国庞大的人口基数，房屋需求产生的产业影响可能改变全球经济的格局，就像美国在十九世纪表现出来的情况一样，成为世界经济史上的划时代事件。
在强劲的住房需求下，房价不断被推高将是不可避免的事情，被推高的程度取决于房屋的供给能力与消费需求之间的对比。同理，改变房价被不断推高的内在因素是房屋消费的相对饱和，比如在欧洲，人均住房面积已经达到45平方米，社会成员对更多的房屋消费拥有缺乏兴趣，所以房地产不再可能成为热门行业，房价也很难形成单边上涨的趋势，此时的房屋价格更多地受所在国货币政策（利率、汇率等）的影响，对房产市场的供求关系粘连度不高。
基于以上的理由，政府对房地产市场的干预不应该是促进房地产价格的上涨——这跟政府利益的长期最大化是对立的，也不应该是用行政手段促使房价下跌——这跟房地产市场的基本走向是对立的。政府应该采取的措施是延长房屋需求达到饱和状态的时间，并保持在这一时期内房地产市场的平稳运行。

尽管目前房地产还存在许多问题，但在我国政府的领导下，一定会步入正轨，取得更大成功，为社会主义市场经济做出更大的贡献！

参考资料：1、《消费环境调查报告》

2、2003年9月18日（星期四）上午10点，建设部副部长刘志峰在国务院新闻办举行记者招待会现场实录

3、《Consumer Behavior》,5^th ed./Leon G. Schiffman & Leslie Lasar Kanuk /