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据新世纪周刊报道，今年初，在中央政府大力推进保障房建设的背景下，天津与上海将各自的保障房REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。虽然时至今日，以保障房作为资产池中主要资产的国内首只REITs尚未获得准生，但相关话题再度升温，引发业界的种种猜想。作为提上议事日程的中国第一个REITs概念产品，天津“债权版”的REITs试点方案和审批流程的点滴变化，牵动着地方政府、房地产业和金融业相关人士的神经。
在天津递交国务院的保障房REITs方案中，基础资产为天津市房地产开发经营集团有限公司（下称天房集团）持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100％。天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。
天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托（债权REITs），受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。受益券发行规模可达信托资产总规模的80％，约38亿元。值得注意的是，若按方案中的评估价值计算，计入政府租金补贴的信托资产的毛回报率高达13.8％。
摩根大通董事总经理李晶在9月初的一份研究报告指出，鉴于目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94％，为使机构投资者介入股票式REITs所有权，回报需达到8％。一位业界资深人士表示，津版REITs如此高的收益率，又有泰达这样的企业做担保提供信用增级支持，在市场上不会愁卖，但关键在于政府掏这么多补贴，以如此高的成本融资到底值不值。在他看来，这“并非真正的REITs”，因为这种设计实际上意味着，政府将利息为5.94％的贷款融资置换成了回报率为13.8％的债权融资，唯一的好处是资金快速回笼，可以投入新的保障房建设。
天津版保障房REITs，表明将租赁型保障房这类公共品变成投资品，关键仍在于地方政府让利，舍去（或说转移）部分土地出让收益。深圳交易所金融创新实验室主任毛志荣撰文指出，REITs将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。这一观点被业内广为认可。国内专家也提出若干提高收益的可能方案，包括：在REITs架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产；向投资者提供政府补助；及为投资REITs产生的收入提供优惠所得税等。
显然，目前津版REITs属于第一种方案。事实上，今年初国土部公布的政策性住房用地计划中，24454公顷的廉租房与经济适用房用地量和750公顷公共租赁房用地量，占政策性住房计划用地量（142256公顷）不足五分之一。这为“在REITs架构内绑定其他高收益房地产资产”预留了足够的想象空间。以香港领汇房地产基金的经验，与廉租房绑定在一起的其他高收益资产，还可以是廉租房配套的商业物业（对于股权型REITs尤其适用），例如商场、车库等。
据戴德梁行有关人士介绍，租金不可能有大幅调整，仅可根据通胀情况适当微调，但是配套商业物业的租金可以根据市场情况提升。香港政府投资装修，提升廉租房商业物业价值后，使得物业人气上升，从而提高了租金水平（尽管提高租金一事也曾在社会上引起争议）。这部分物业的较高租金回报支撑着领汇基金的回报率。天津早在2009年中，就设立了中国首支保障性住房投资基金，规模为50亿元，以加大保障性住房市场的建设力度，减轻巨额融资压力。基金投资人主要由银行推荐，资金来源采取社会募集的方式，包括银行理财产品即“银信政”产品资金。
然而，国务院明确，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。“这意味着，目前的保障房REITs，更像一种新版的地方债，成为目前地方政府一个新的融资渠道。”前述熟悉天津方案的人士表示。一位接近中信证券的消息人士称，中信证券除为天津设计了保障房REITs方案，同时还设计了以公共设施资产（如政府办公楼、桥梁、道路等）为基础资产的公共设施REITs。或许，在保障房REITs破壳之后，更多新的REITs产品将在中国迎来一个开放之春。
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发表于 2011-5-23 07:48
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