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今年8月，被炒的沸沸扬扬的“北京市海淀区清河镇住宅及配套（原三家毛纺企业）用地”最终被华润置地以25.65亿元高出底价8．6亿元拍得，创下京城土地成交价的最高纪录。该地块土地面积约为 4506万平方米，规划建筑面积约70万平方米，是北京实行土地“招标、挂牌、拍卖”制度以来最大地块，该板块将成为北京中关村发展区的主要组成部分，是北京未来城市的重要示范地。借力亚奥板块，加上日渐成熟的上地信息产业基地等优势，清河板块的升值潜力被看好，在大盘供应稀缺的北京土地市场颇具诱惑力。
尴尬的现状
开发商对土地的需求之大与政府实际提供的数量之小导致了目前开发商对土地的热切渴望。“有钱没地、有地没钱，却都需要在这个门槛抬高、竞争激烈的市场上求生存”就构成了现今房地产市场最主要的现状之一。
相关数据显示，1991年底全国只有4200家房地产开发商，但目前已达3万多家。房地产企业的平均规模很小，每家的年均开发面积不足2万平米、平均资产规模仅5千万元，尚不足在北京建造一栋中型住宅楼。在我国，市场份额能达到全国总额5%以上的大型房地产企业至今尚未产生，因为这个份额要求年销售额达到500亿元。虽然有几家房地产公司在向这个目标努力，但估计在2005年还很难有人达标。这种高度扁平化、分散化的产业组织结构与成熟市场经济国家或地区的情况差距很大。
由此，企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低，构成了我国房地产业当前的又一主要结构特点。这个特点客观上需要通过企业间的并购重组实现优胜劣汰、产业整合和资源优化配置。如果说过去的行业特色阻碍了这种市场机制的作用，那么，近年来的房地产市场经营环境变迁消除了非市场因素的羁绊，为优秀强势的房地产企业通过并购实现低成本扩张和做大做强提供了百年不遇的历史机遇和竞技舞台。
经营环境变迁催生产业结构变革
尴尬的现状催生了房地产业并购的风潮，同时，经营环境的变迁也促成了这一趋势的形成。在国家政策方针层面，18号文件的颁发，肯定了房地产业作为国民经济支柱产业的地位和作用，为市场定下了“鼓励支持、规范发展、因地制宜、分别决策”的主基调，为房地产行业并购重组的大规模开展提供了政策依据和尚方宝剑。
土地政策方面，4号文件的发布，一定程度上制约了靠关系炒地的企业，一些市场化程度高、专业化能力强的大型企业获得了竞争优势，不断发展壮大。
融资政策作为房地产业的血液命脉，近几年也发生了逆转，信贷政策不断收紧使中小企业因资金紧张而纷纷退出，将现有项目转让套现，大量项目停建缓建，由此形成的市场空白会吸引实力派外行及外资进入，同时，银行资金必然会更多的流向那些真正有实力的企业，大企业会不失时机的收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的出台一定程度上防范了房地产行业的违规操作，在司法和消费者保护方面促成了房地产行业的整合。
股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道、经营管理缺乏诚信观念的企业。如此的行业趋势必然催生了房地产行业的整合与并购，使中国房地产业扁平式的初级产业组织结构向梯形高级结构迈进。
事实证明，去年的宏观调控、8.31土地大限、房贷紧缩之后，房地产企业并购现象频繁发生，土地和资金不可替代的成为了房地产企业并购的原动力，越来越多的房地产企业已接受了这种资金运作的整合模式，并购也已成为业界公认的有效方式，地产并购势不可挡！
获得土地的最佳途径
从去年土地政策紧缩后，越来越多的房地产企业苦于有钱无地，对土地的渴求日趋明显。一般来说，房地产企业的土地储备须能支持其3至5年的发展规划才得以生存，而许多大型房地产企业在突破了资金瓶颈后，土地瓶颈称为其面临的最大问题，为能够将自己的优势保持下去，进行大量土地资源储备自然是应对竞争和延续自身实力的重要手段。在刚刚结束的清河土地公开竞标过程中，有55家房地产企业购买标书就足以说明目前房地产企业对土地的渴望，华润虽成为清河土地的最终得主，但高达25.65亿人民币的天价仍让业内一片哗然。
在目前土地获得渠道单一且土地供应数量少的客观条件下，通过公开招拍挂方式拿地的成本越来越高，于是，并购其他土地资源丰厚的房地产企业就成了一条捷径，是获得土地的最有效方式。
强强联盟实现利润最大化
7月1日，万科公告称与新加坡政府产业投资有限公司（GICRE）附属公司Reco Ziyang PteLtd.（RZP）签订协议，共同投资1亿美元设立中外合资投资性公司——万科星地产投资有限公司，双方各占50%股份，经营期限30年。在收购南都获得大量土地后，RZP的加盟无疑使万科如虎添翼，迅速迈进大举并购的蓝图中。有消息称，这家业界公认的地产大佬近期欲大规模同业收购，此次目标直指上海绿城，将考虑以企业并购方式迅速进入新区域市场，获得稀缺土地资源；且目前已锁定四家实力雄厚的内地房地产企业作为其近两年的收购对象，此次收购的影响力将远超去年成功收购的南都之上。
万科探寻的正是这样一条成功之路：实力企业之间通过并购整合，拓展企业经营业务，逐渐形成核心竞争力，强强联盟实现了集团采购和信息共享，使其迈向多元化发展道路，开拓企业新的利润空间。
缓解资金之困求生存
统计局今年公布数字显示，北京市目前4000家房地产企业正以每年40%的速度减少，在这次土地、资本的行业大洗牌中谁将胜出，很大程度上取决于各自的资本能力及规模。面临巨大的行业竞争，中小房地产企业的出路可归结为三方面：与大公司合作、联盟中小公司、到二三线城市开拓新市场。从目前市场表现来看，二三线城市低廉的地价可让中小开发商避免被“鲸吞”的厄运，但欲实现仍需一定资金实力。于是，部分业绩不良、难以依靠自身力量重振雄风的中小房地产企业，通过并购进行资产重组是求得生存改善资产状况的有效手段。
产业巨子加盟房地产业
地产业内的并购风潮暗流汹涌，同样吸引了其他产业的关注。近来，一个引人注目的现象是国内一些产业巨子也纷纷加入了房地产行业。他们有着强大的资金和品牌优势，经历了市场的洗礼，在市场竞争中具有一定优势。如三九药业、新希望集团及红塔集团等，尽管专业化是房地产发展的必然趋势，但在中国房地产市场普遍专业化程度较低的情况下，非地产行业的进驻也是可以适应的，只要善于利用自己的优势向专业化迈进，在地产业内同样也会成为巨子。
并购方式的纷繁不一，是中国房地产行业产业结构升级的重要表现。为土地而并购，可使并购方减少运营成本，被收购方得以继续生存，达到双赢；房地产商之间参股合作，可以降低成本，同时可将此作为扩张的机会，亦是双赢。无论并购只是行业催生的一种生存手段，还是房地产业走向成熟的必然趋势，我们始终坚信，中国房地产业会走向另一个百花齐放的春天！
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发表于 2011-5-28 01:54
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