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每经记者 许金民
今年8月，西北化工(7.34,0.15,2.09%)(000791，收盘价7.19元)向实际控制人永新集团出售位于兰州市中心120亩土地中的40亩，交易价格6128万元；而人在兰州的华龙证券分析师1年前就指出，这120亩地值7亿。换算下来，40亩地应该值2.3亿元以上。
事实上，永新集团早就将该地块视为囊中之物。今年年初，永新集团就已对该地块开始了清场、整顿土地、设计以及报批工作，并设定9月底开工建设。由此观之，上述土地出让议案9月9日提交西北化工股东大会审核，只不过是走过场。
不仅如此，在将40亩土地纳入囊中后，永新集团早就为剩余的80亩土地制定好了“规划”，拟在这总计120亩地上建设永新置业园区。
“准商业”地按工业地价卖
西北化工卖给永新集团的40亩土地，与另外80亩是一个整体，位于城关区东岗东路1205号，是兰州市的中心地带。华龙证券的分析师向《每日经济新闻》记者透露，此处就相当于城市一环以内。“我就在兰州，几乎天天经过西北化工老厂区。那块地现在还有升值，7亿绝对值，那地方可是市中心。”
120亩地值7亿，40亩地应该值2.3亿元以上。不过，永新集团为这块地给出的买价只有6127.844万元。需要注意的是，该地块原来属于工业用地，2007年西北化工搬迁之后，便开始了将其变更为商业用地的申请工作。
即便廉价购买上述地块，永新集团“买单”也显得不爽快——购地款将分3年支付。即协议生效之日起三个月内，先支付2127.844万元；2012年年底前支付1500万元，2013年年底前支付1500万元，2014年年底前支付最后的1000万元。
按照目前银行三个月、一年、二年、三年的“整存整取”定期存款基准利率计算，分期付款带来的利息将超过380万元，这相当于西北化工2010年净利润的一半。
《每日经济新闻》记者曾询问过公司，“永新集团是否会支付利息？”工作人员表示：“按我的理解，是没有利息的。”记者在公告、合同里也没有找到相关数据。
永新集团选择分期付款，或和其自身偿付能力低下有关。资料显示，截至2011年7月31日，该集团总资产为10.98亿元，净资产仅1.08亿元，负债率超过90%，6127.844万元相当于其净资产的60%。集团今年1～7月份营业收入为4.21亿元，净利润只有702万元。
永新集团“先斩后奏”
永新集团在提交买地议案之前，早已入场整顿土地多时。
《每日经济新闻》记者在永新集团官方网站看到，今年8月10日，网站刊出一篇名为《永新集团40亩经济适用房项目建设稳步推进》的文章，文中称：“截至7月底，永新置业40亩地经济适用房项目建设用地上的建筑物及水、电、暖管网拆除、改造、清理工作基本完成，已具备开工建设的条件。”
“该项目自年初正式启动以来，土地变性领导小组在集团及置业公司主要领导的带领下，积极筹备项目开工前的各种准备工作，一方面加紧完善总规划设计、拆迁户的户型设计、修建性详规的报批设计等工作，着手项目建设施工场地上原有建筑物拆除，以及改造、清理在用的水、电、暖管网。另一方面，加紧建设4个货运区及两处货运大棚，解决安置现有货运商家，保证‘40亩地经适房项目’建设期间置业公司的年度任务目标完成，也为建成后的置业园区储备商气。”
“目前，项目立项批复、经济适用房指标、规委会建设用地指标等手续已办理完毕，修建性详规设计完成已呈报规划局等待批复，项目场地施工的准备工作也在加紧进行，项目建设按计划稳步推进，力争在9月底开工建设。”
年初项目就已经启动，7月底土地改造、清理工作基本完成，8月初项目立项批复、经济适用房指标、规委会建设用地指标等手续已办理完毕，而西北化工提交卖地议案的时间是8月22日。也就是说，在上市公司卖地获得股东大会通过前，永新集团已将该地块视为囊中之物。对此，有业内人士表示，上市公司股东大会只不过是走过场而已。
永新集团“得陇望蜀”
西北化工不仅廉价丢掉了40亩地，而且剩下的80亩土地也已经被永新集团盯上了！
8月29日，甘肃当地媒体《科技鑫报》刊出一篇题为《兰州永新置业园区：东部商圈新地标计划投资30亿》的文章。文章称：“为了顺利推进公司原厂区工业用地的开发工作，依照政府相关部门的规划、审批意见，西北化工所拥有的位于兰州市东岗东路1205号的公司原生产厂区土地的使用权，将由永新集团收回，整体开发建设‘永新置业园区’”。
“按照规划，‘永新置业园区’计划在3年内投资30亿元，对现生产区、家属区120亩土地整体进行商住房地产开发，建设商业用房30万平方米、住宅30万平方米以及1000个停车位。园区建成之后，市场交易额有望突破60亿元，预计租赁铺面有6000多间，为社会增加就业岗位近万个。”
永新集团官网的资料也显示，他们要的不是40亩，而是全部的120亩。媒体所称的 “永新置业园区”正是规划在西北化工老厂区这120亩土地之上。
不仅如此，作为西北化工控股子公司的永新置业，虽有近水楼台之便，但却被排斥在永新置业园区项目之外，无法从中获取收益。
资料显示，永新置业从事商业地产开发，由西北化工、永新集团组建而成，双方的持股比例为70%、30%。2007年，西北化工搬迁后，永新置业在老厂区土地上经营起了商贸和物流业务，他们“腾空一处，出租一处”，拆除了原厂地上的厂房，新搭建临时彩板房3800平方米，引进物流公司70余家，创收2600万元。
但永新集团还是决定自己独自开发永新置业园区，将西北化工撇到一边。
来自《科技鑫报》的文章中就有这样的描述：“西北化工所拥有的位于兰州市东岗东路1205号的公司原生产厂区土地的使用权，将由永新集团收回，整体开发建设‘永新置业园区’”。 |
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发表于 2011-9-22 23:48
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