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仙踪林

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发表于 2005-2-21 20:40 | 只看该作者

房价增长仍过快 将造成5不利影响

国民经济, 百分点, 房地产, 住宅价格, 财经时报
05年房价增长仍然过快 将造成5大不利影响

2005年02月20日   财经时报
张海旺  


　　在2004年已经结束和2005年刚刚开始之际，房价增长仍然显示出过快的趋势。去年4季度，房价增长高达10.8%，增幅比去年全年高1.1个百分点，比去年前3个季度分别高3.1、0.4和0.9个百分点。其中住宅价格增长11.1%，增幅比去年前3个季度分别高3.5、1.0和2.5个百分点；青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆增长超过两位数。房价增长过快的趋势，不仅是2005年房地产健康运行的突出矛盾，也是影响整个国民经济继续平稳发展的不稳定因素之一。

  不利于金融更加稳健运行


  房价增长过快的趋势，不利于股份制改革中和人民币业务对外开放后金融的继续稳定、结构优化和风险减少。


  第一，不利于货币信贷在合理区间进一步稳定。房地产开发企业国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。房地产开发投资本年资金来源中，去年11月国内贷款规模2734.8亿元，超过2002年全年514.5亿元，相当于2003年全年的87.5%；去年1月-11月，主要来自银行房贷的定金及预收款增长43.9%，增幅比同期本年资金来源高12.2个百分点。去年1月-11月，房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款和定金及预收款共计8754.2亿元，占61.2%，比1月-2月比重不仅没有下降，而且反升2.6个百分点，规模相当于11月建筑业贷款的3.1倍。


  第二，不利于货币信贷结构优化。由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模仍然偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。去年金融机构短期贷款连续下降，而长期贷款7月起持续上升，到12月达76707.4亿元，比上年增长21.0%，增幅比2004年短期贷款高17.3个百分点。


  第三，不利于金融风险的更好防范。房价迅速上升，虽然拉动全国商品房空置面积下降，但也由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和占压银行资金仍然偏多。去年1月-11月全国商品房空置面积9985万平方米，比1季度多977万平方米，其中空置时间一年以上的商品房5626万平方米，比1季度数量和比重分别多605万平方米和提高0.6个百分点，空置时间一年以下的商品房4359万平方米，比1季度数量和比重分别多372万平方米和下降0.6个百分点。


  房价增长过快等造成的货币信贷潜在压力、中长期贷款增长过猛以及不良资产风险，意味着经济核心部位的不稳定、不协调和风险加大，特别是削弱其作为主要政策手段对经济的调控能力。
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发表于 2005-2-21 20:41 | 只看该作者
妨碍物价压力缓解


  倍受关注的居民消费价格特别是食品价格增长虽然明显回落，但主要受房价上涨等因素推动，居住价格增长压力仍然突出。2004年，居民消费价格增长3.9%，增幅比最高的7、8月低1.4个百分点，其中9月以后增速持续下降，12月回落到2.4%，增幅比全年低1.4个百分点，比7、8月低2.9个百分点，比11月低0.4个百分点；特别是作为居民消费价格增长主导因素的食品价格，去年全年增长9.9%，增幅比7月低4.7个百分点，其中8月以后增速连续下降，11月回落到5.9%，增幅比全年低4.0个百分点，比7月低8.7个百分点，比10月低4.1个百分点。但居住价格去年前10个月持续走高，11月达6.3%，虽然略低于9、10月水平，但首次超过食品价格成为居民消费价格增长的第一位因素。


  同时，作为高耗能和钢材、水泥使用量比较多的房地产，房价上升有力拉动能源、钢材、水泥的需求量增加及其价格的上扬，并带动上游产品价格增长。2004年11月，燃料动力购进价承接4月以来持续上升趋势，达18.3%，增幅比4月和10月分别高14.1和1.6个百分点；黑色金属和有色金属增长虽然比10月有所降低，但仍分别达18.9%和21.0%，增幅比上年同期分别高6.7和11.1个百分点，比2004年1月分别高3.3和8.4个百分点；木材及纸浆、建筑材料比2004年10月小幅下降，但增幅比上年同期分别高3.2和3.3个百分点，比2004年1月分别高1.1和1.7个百分点。主要由于房价刺激下能源、钢材等价格的推动，去年全年原材料、燃料、动力购进价格上涨11.4%，增幅比上年和去年2月分别高6.6和3.3个百分点；工业品出厂价格上涨6.1%，增幅比上年和去年2月分别高3.8和2.6个百分点。


  房价及其连带物价增长过快，既是宏观经济最敏感的不稳定因素，也是金融紧缩风险，以及农民收入增量中抵消因素过大和投资反弹的直接动因。


  影响投资增长继续回落


  2004年1季度，房地产开发投资规模占同期全社会固定资产投资的1/4以上，增长高达41.1%，不仅成为房地产中的主要问题，也成为投资过度扩张这个国民经济中最主要矛盾的重要推动因素。在宏观政策特别是提高房地产贷款资本金比例等金融政策的调控下，伴随着房地产国内贷款迅速下降，房地产开发和全社会固定资产投资增长也明显回落。但主要由于房价的过快上升，吸引购房定金及预交款增长大幅提高，造成房地产开发投资反弹风险。2004年1-11月，房地产开发投资增长29.2%，增幅比1月-6、1月-7、1月-8、1月-9和1月-10月分别高0.5、0.6、0.4、0.9和0.3个百分点。其中住宅投资增长28.7%，增幅比1月-10月高0.8个百分点；6成以上省市增长超过全国平均水平，特别是陕西、海南、湖北、江苏分别高达31.0%、68.6%、53.2%和51.8%，北京、上海和广东等也出现不同程度反弹。而房地产开发投资增长降幅减缓和出现小幅反弹，必然在很大程度上制约全社会固定资产投资的更快下降。全社会固定资产投资增长由去年1季度的43.0%回落到上半年的28.6%，降幅达14.4个百分点，而1-3季度增长27.7%，增幅仅比上半年低0.9个百分点，降幅比上半年与1季度间低13.5个百分点；去年全年增长25.8%，增幅比1-3季度也仅低1.9个百分点，降幅比上半年与1季度间低12.5个百分点；其间与房地产投资1月-8月出现小幅反弹时间大体吻合，1月-7月全社会固定资产投资也略有回升。


  房价增长过快引致的投资反弹风险，标明宏观调控成果的阶段性质和仍处于关键时期，也是宏观经济中最大的不确定因素之一。

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发表于 2005-2-21 20:41 | 只看该作者
加剧收入不平等


  我国各种收入差距扩大，并为世界所罕见。而房价增长过快，意味着收入的重新分配，其结果是财富进一步向少数高收入者特别是房地产商手中的集中，而其它居民和经营者收入则变相缩水。


  一是导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移。2003年，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%；农村居民按纯收入5000元以上的户数仅占11.9%。前不久虽然小幅上调利息，但利率仍远低于房价增长。在这种情况下，包括贷款特别是投资性购置的房产价值上升，而其它居民收入增量中相当部分被房价和物价增长因素所抵消。


  二是扩大房地产开发商收益优势。经过近几年的改革，我国国有和集体房地产比重大幅下降。2004年1月-11月，国有和集体房地产开发投资占房地产开发投资的12.2%，其中国有只占房地产开发投资的9.4%。而随着房价的上升，财富也向本来就很富裕的私营等房地产商方面倾斜。2000年起房地产开发企业营业利润扭转前3年连续亏损局面，到2003年增长达70.2%，增幅比同期整个国有及规模以上非国有工业企业利润高26.1个百分点，比同期建筑业高29.8个百分点，比同期城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民家庭人均纯收入分别高60.1和64.3个百分点。2004年房价的更快增长，不仅扩大了房地产商比其它经营者的利润优势，而且因房价增速比城镇居民实际人均可支配收入和农民实际人均纯收入分别高2.0和2.9个百分点，与居民收入的鸿沟也大幅拉大，特别是如果房价增长过快后大落，或者发生逆转，损失必然首先降落到主要依靠贷款的购房者尤其投资性购房者身上。


  房价增长过快加剧的收入不平等，除了是消费及整个经济平稳较快增长的突出矛盾，也是构建经济发展必需的和谐社会的重要隐忧。


  制约整个经济的结构调整


  房价增长过快还影响整个经济结构的调整。


  第一，加剧产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。我国产业结构中最根本的问题就是工业特别是重工业比重过高。2004年，第二产业在三次产业中的比重占53.0%，明显超过一般国际最大比重标准，增长11.1%，比增幅速度加快的第一和第三产业仍分别高4.8和2.8个百分点；重工业增长18.2%，增幅比轻工业高3.5个百分点；生铁、粗钢和钢材等产品分别增长24.1%、23.2%和23.5%，增幅比工业增加值分别高12.6、11.7和12.0个百分点。而重工业特别是钢铁和水泥等行业过度扩张的动力，在很大程度上来源于房价增长过快。目前，我国由价格等因素拉动的住宅建设，耗用的钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%-20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤。而在房价推动下的房地产粗放式经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因。我国住宅建设过程中，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我国既有城乡住宅建筑总量中节能住宅不足2%。


  第二，妨碍城乡结构的统筹。城市化加快是我国结构调整的重要内容。我国城镇化正处于加快发展的重要时期，并成为房地产发展主要是中长期发展的重要动力。但城市化加速，既包括从农村转移到城市居民数量的增多，也包括转移到城市居民的稳定性加强，而这两方面都有赖于居住的稳定。但房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程，还等于将因此购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。按2004年1月-11月2759元/平方米计算，购买一套80平方米的商品房，需要约22.1万元，相当于同期农村居民家庭人均收入的30多倍。也就是说，如农村居民家庭基本按去年收入和全国商品房平均价格计算，即使没有其它任何开支，购买一套80平方米房屋，也需要30多年的收入积累。而北京、上海、广州等城市的房价更高，农民转移特别是稳定转移实现更加困难。（张海旺）

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