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8月板块跑输大盘2.1%，主要系三大风险尤其是政策风险的持续释放导致。
8月，沪深300指数下跌5.2%，申万房地产指数下跌7.3%，房地产板块跑输大盘2.1%，表现基本符合我们上月预期。板块跑输大盘的主要原因是市场三大风险持续释放：1）政策风险释放，7月下旬国务院督查组到各地开展检查、8月中再传两湖房产税试点扩大、8月中房价上涨城市翻番，使得投资者预期后续政策不确定性增强，继续选择离场；2）中报业绩风险，尽管前期保利地产、华侨城等公司提早披露业绩快报使得风险提前释放，但包括招商地产、万科A、世联地产等公司业绩仍低于预期，强化投资者对于地产股增收不增利的市场预期；3）超配风险，延续6月底以来地产股超配后需要调仓的逻辑，在市场下行时更多投资者选择离场。
8月主要城市销售面积因推盘因素有所回落，但销售率仍维持在高位。申万跟踪的31大城市销售面积8月销售面积合计为1900万平米，环比下降了5.7%，主要原因系8月传统淡季推盘有所回落，从去季节性的角度看，销售仍远好于过去年份。从中原地产监控的新盘推盘情况看，主要城市推盘量较7月下降了40%左右，而新盘去化率仍维持在50%以上高位（3-5月新盘去化率大约在40-45%左右）。万保金招8月合计销售237亿元，较7月的251亿元下滑5%，与大势一致。我们预计9月伴随推盘量进入高峰，主要城市的成交量将较8月有10%-15%的增长，而快周转的龙头公司销售有望强于整体市场。
土地市场略有回暖，二线城市土地市场表现较好，地方政府推地速度加快。
前8月土地累计成交面积为7亿平米，成交金额为7227亿元，累计同比增速分别-23%和-32%，较此前增速继续收窄；而这其中主要由二线城市贡献，从单月情况看，二线城市土地市场成交面积单月同比增长42%，包括武汉、成都、重庆、青岛、厦门等城市复苏明显。市场回暖也与地方政府加快推地分不开，国土部表示上半年供地仅完成全年计划的29.6%，敦促地方政策加大供地力度，包括北京、武汉、杭州、温州、上海在内的多数城市在8月下旬很短时间内推出20-30宗地块，大多以底价成交。预计后续来看，政府的整体推地速度将继续加强，开发商也有望补充相对低成本的土地资源。
配置价值渐趋显现，务实心态面对。由于前期板块调整较多，地产股的配置价值渐趋显现，预计未来一段时间，销量好，负面政策预期有所减弱，业绩真空期中地产股存在表现机会，建议投资者从价值的角度看买入并持有将获取较大收益，建议买入保利地产、招商地产、万科A、华夏幸福、荣盛发展、世茂股份等销售好、今年业绩确定的公司。同时必须注意的是，目前宏观环境并不支持地产股有大作为，投资者需以务实心态面对：1）银行存款流出仍严重，贷款基础薄弱，银行上浮房贷利率可能呈蔓延之势；2）通胀呈现上升苗头，降息、降准可能一再拖延。 |
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发表于 2012-9-11 21:48
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