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由于土地供应紧张，北京房地产已进入持续的卖方市场，首开股份是传统意义上的北京地王，拥有北京未结算资源420万平方米，。年初至今，公司京内、京外销售均有不俗表现，上半年京内商品房销售份额近5%，排名前列。我们预计公司全年实现销售收入150亿元，同比增长32%，销售表现突出。重申买入评级。
支撑评级的要点.北京土地市场供给紧张，住宅市场卖方特征突出。北京住宅用地成交建面2011年至今处于下降通道，连续低于当年住宅成交建面，土地供应不足；在今年周均成交量仅回升18%的情况下，去化周期急降到7个月，卖方市场特征突出。
传统北京地王，当前京内未结建面420万平方米。12年6末京内未结算面积420万方，其中商品房用地280万方，资源可贵；未结算资源均价，北京商品房18,614元/平方米，北京保障房的9,877元/平方米，京外8,002元/平方米。
京内市场份额居前，京外销售明显好转。上半年公司主推刚需产品，商品房销售在北京的份额达到5%，排名前列。至8月17日，公司已经完成107亿元销售金额，完成今年年初145亿元计划的74%。下半年新推盘或将从计划的115万平米调减至70万平方米左右，预计全年实现销售收入150亿元，同比增长32%。
土储战略：京内侧重收购，京外侧重勾地。上半年，公司在土地市场未有斩获。下半年，公司在拿地方面将加大力度，尤其是京内的土地项目，将采用招拍挂和股权收购两种方式。
京外结算占比增加，利润率逐步回归平均水平。预计2014年京外占比将达到52%左右。而综合毛利率和净利润率将下行至40%和15%左右水平。
新激励方案仍在推进当中，集团二级市场增持看好公司价值。新激励方案目前仍在沟通当中，近期获批有难度。集团增持计划表明了对上市公司的发展前景持乐观态度。
评级面临的主要风险.区域市场调整风险；调控政策继续加码的风险。
估值.我们维持2012-13年每股收益预期1.421和1.651元，目标价由11.24元上调至12.98元，相当于9.1倍2012年市盈率和较2012年净资产40%的折让，重申买入评级。 |
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发表于 2012-9-12 10:58
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