房地产：在风险与机会中博弈

商品房, 宏观调控, 房地产市场, 房地产行业, 上市公司

一、行业现状
　　2004年在宏观紧缩特别对房地产严加调控的背景下，房地产仍然继续延续了1998年（住房制度改革）以来的发展景气。1-10月累计完成房地产投资额9526亿元，同比增长29.8%，全年预计增幅为28％。在需求持续保持旺盛的情况下，全国范围内商品房的价格普遍上扬，楼市依旧火爆，其中富裕阶层是推动房价大幅上涨的关键因素。
　　需要注意到的是政策成为影响2004年房地产市场和行业发展的很关键的因素。2004年3月开始的宏观调控，中央和地方政府出台的诸多政策都直指房地产行业的投资过度，直接导致很多房地产上市公司的股价下跌幅度超过30％。
　　二、不确定性较强的积极因素
　　1. 人民币升值预期
　　随着我国经济实力的不断上升以及美元的不断贬值，从中长期看人民币升值势在必然，房地产行业将同时受益于资本市场和行业双重景气。人民币升值将直接影响海外投资者和部分国内投资者在房地产市场的投资行为。
　　人民币升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，房地产市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，从而推高房地产价格的上扬。
　　同时人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域，其中房地产将成为进入的主要方面。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，从而带动房地产价格的大幅上涨。但投资者还应该注意其投资过度将产生泡沫的风险。

cai_vc

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发表于 2005-2-23 15:56 | 只看该作者

2．原材料成本具备一定的下降空间
　　04年由于国际市场实物商品普遍大幅上涨，建材原材料成本上升也是房价上涨的原因之一。在宏观调控和国际原油价格的下降背景下，原材料价格应有所回落，这对房地产行业有较为积极的影响。
　　3．土地政策
　　2005年的土地政策不会有根本性的调整，开发商获取土地的难度和成本不断加大，对有丰富土地储备的房地产公司极为有利。
　　4．消费升级继续带动房地产需求旺盛
　　2004 年前三季度，商品住宅的销售面积均超过同期竣工面积，显示市场需求旺盛。
　　预计2005年普通住宅市场需求继续旺盛，价格普遍上升；经济适用房及中低价位商品住宅供给将持续增加，价格缓慢上升；高档公寓市场供应量减少，价格升幅减缓；别墅市场需求增加，价格稳步上升。

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cai_vc

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三、风险
　　1. 宏观调控
　　从2003年开始，中央银行出台了一系列直接和间接影响房地产信贷的政策。对于房地产投资来讲，准备金率提高从供给总量上限制了信贷总规模的扩张，而近期实施的利率提高政策则从需求角度，通过提高信贷成本的方式抑制信贷需求增加。
　　2. 利率
　　从汇率和利率选择上看，央行更原意选择利率工具来调控人民币升值的压力，因此，05年继续加息的可能性非常大。加息将不可避免使房地产消费者的成本大幅增加，并且让其中各类在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育。
　　3. 房地产投资将有所下降
　　我们认为在提倡科学发展观的今天，类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象已经不复存在。房地产井喷式需求将转化为常量需求。再加上利率的上升，2005年房地产投资将比2004年有所下降，预计增长率为15％－18％之间。
　　4. 物业税
　　由于土地成本占房地产开发成本比重高达20％—40％，开征物业税，房价肯定会下降。但考虑到房子的使用成本，购房者消费会变得更加理性，市场日趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。物业税的征收现在还有相当大的不确定性，对房地产行业的影响将是远期的。

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lily