关注银行住房按揭贷款业务风险

住房按揭贷款这几年来一直被银行业视为风险低、收益稳定的优质业务。但在我国现行法律环境和管理制度下，房贷业务还存在很多固有的、市场主体自身不能解决的问题，给银行的房贷业务造成了巨大的潜在风险，这些固有风险可能会给银行业带来灾难性的打击。
　　一、管理缺位造成的风险：竣工房屋的按揭风险大于期房风险
　　我们将房屋销售分为预售和现售两个阶段，但在管理上并不能有效衔接这两个阶段，使实际操作中出现介于两个阶段之间的商品房销售，而这个阶段的房屋销售由于既没有取得大产权证、又没有预售登记程序，银行在办理此类房产的按揭贷款业务时，无法依赖于预售登记进行放贷，也无法直接依据大产权证办理手续，与商品房预售和现售相比，其风险实际上是相对较高的，“一房多卖”和“虚假按揭”的可能性更大。
　　对这种本不应该发生的怪现象及其所带来的风险，最有效的解决方法是主管部门将商品房预售和现售衔接起来，持续进行登记，则购房人和银行均有来自政府部门的信息依据可参考。否则，依靠小业主或银行的自身措施是很难达到理想效果的。
　　二、银行业忽视的风险：开发商阶段性担保的法律效力
　　目前，国内银行业对商品房按揭贷款普遍采取的担保方式是“阶段性保证加房屋抵押”，即在房屋取得小产权证并办妥抵押登记手续前，由开发商为小业主向银行提供连带责任保证，办妥房屋抵押登记手续后解除开发商的保证责任。银行往往会要求开发商开立保证金账户，并存入一定比例保证金，在抵押登记办妥前，如小业主逾期未还款则由开发商直接代小业主还款。
　　客观地说，这种担保方式是一种比较合理的设计，既强化了开发商按时交房的责任，也有效保证了银行的权益，同时有利于小业主取得贷款。但是，这种担保方式存在严重的法律风险。《公司法》规定，董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。《担保法》相应规定，违反《公司法》该规定的担保合同无效。从法条本身分析，该规定存在不明确，学术界对其具体含义也一直存在争议。尽管从法律条文上分析，这种担保无效是存在争议的，但令银行业失望的是，至少司法系统中的主流观点是认可此类担保无效，尤其是公司为个人提供的担保。在这种情况下，银行债权的担保措施实质上存在一段空白期。
　　法律条文规定所带来的实际风险，除了依据经济生活需要修订相应条文或作出变通解释之外，恐怕找不到更有效的解决方式了。
　　三、额外的法律成本负担带来的风险：房贷抵押权实现的困难
　　最高人民法院发布的2004年15号司法解释《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债”，这是一个在银行业引起轩然大波的规定，也是一个近期被频繁探讨的规定。
　　该规定出台以后，银行业作出了本能性反应，个人住房信贷出现了“踩刹车”现象，各商业银行在办理放贷业务时，不约而同地向资产相对丰厚的或购买第二套、第三套房屋的购房人倾斜。长此以往，将进一步加大我国贫富生活水平的差距，这与立法者的初衷已经相去甚远了。
　　商业银行作为一个市场主体，只是一个简单的经济主体，不是我们社会的福利部门，也不是社会保障体系中的构成部分，商业银行与其他盈利性企业一样，必然应该是谋求利益最大化的，由银行来分担政府本应承担的社会保障成本，是不公平的。这种不公平的法律规定给银行造成的不良债权，谁来分担？政府为了中行和建行到海外上市可以动用巨额外汇储备进行注资，政府能够为所有商业银行的不良债权买单吗？上述第六条所带来的风险，与其说是一种法律风险，不如说是人为风险，是职能错位的表现。