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面对即将过去的2005年，回顾和剖析中国楼市在宏观调控影响下一、二线城市房地产市场所呈现出的发展态势是很有必要和意义的。03年被业界称作地产的服务年、品牌年，04年被称作房地产政策年，那么对于05年而言，仍可被称作房地产的政策年，只是要加上两个字：博弈，我称之为“政策博弈年”。因为此时的中国楼市在政府宏观调控措施实施的背景下，正处于受政策影响最为敏感的时期，是一场博弈见出分晓的时期。
政府宏观调控的目的是遏制那些房地产市场发展过热、出现泡沫的城市，抑制房产投机现象，然而其实施过程中所呈现出的结果与初衷却有着较大反差。一面是对于被认为存在地产泡沫较大的一线城市北京(上海除外)，宏观调控下房价不将反而平稳上升；另一面却是处于起步发展阶段、被认为市场较为健康的二线城市受政策波及产生了较大的影响力，出现降价和有价无市的现象。分析其原因不难发现，此次的宏观调控对于中国楼市来讲也是一场市场与政策的较量：市场发展成熟，抗性大，受政策面影响必然小；反之必将受到政策较大的冲击。
在一线城市，像北京、广州、上海这种城市，市场抗性很大，政府宏观调控这种政策限制，只是对楼市起到一个减势作用，但是从今年秋季之后，房价并没有真正降下去，而是稳中有升，供需两旺，就是说在被认为最具有泡沫的城市当中，这种政策限制作用实质并不是很大。众所周知，一线城市北京一直以来房地产市场发展比较快，房价较高，位居全国领先的地位。在宏观政策调控下，市场房价、供应量、交易量理应受波动最大，影响较大。但反观05年北京楼市，据政府公布的数据显示，1-7月份北京商品期房平均价格7308元/平方米，同比上涨1312元/平方米，涨幅为21.9%。同时，期房销售下降两成。另一份数据显示 9月份的成交量比8月份增长了20.7%，这两组数据说明北京楼市在宏观调控的影响下，房价依然保持着稳步上升的态势，交易量虽然有一定程度的下降，但下半年市场已出现交易量回升迹象。原因在于：一是宏观政策真正打压的是楼市的投机者以及房地产发展不健康、存在泡沫的城市。而北京作为一线城市，城市房地产发展比较早，市场比较成熟，受政策影响的不大；二是北京购房者构成的多元化，除了本地购房者之外，还包括在京工作的外地(籍)购房者以及来自于港澳台等地的国外投资者。不同于国内投资客，海外投资者投资观念十分成熟，理性，他们对市场的投资看中的是长远利益，往往受政策的影响较小。通常他们会长期持有物业，持有年限大都在5~10年左右，以保证一个长期、稳定的收益。因此，此次宏观调控对海外投资者的投资热情不会有太大影响。另一方面，尽管目前中国房地产市场处于宏观调控下的盘整状态，会使海外投资者有所顾忌，但这种顾忌远不及他们对人民币升值的信心来得笃定。 |
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发表于 2005-12-8 16:21
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