[20081023]行业研究*居民购房政策调整对银行影响:直接利空 间接利好

财政部发布新规：
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

本次政策调整主要旨在刺激自住型购房。契税税率下调，印花税和土地增值税的暂免，贷款基准利率下限的下调客观上降低了个人购房成本，有利于自主型购房需求的释放。在经济面临下行风险，房地产市场持续低迷的时刻出台政策，无疑有利于房地产市场的回暖。但需求回升趋势的确立相对利率下调来说可能会有一定时滞。

利率下调对银行的负面影响更直接和迅速，而房地产对银行的利好是间接和渐进的。目前5年期以上住房按揭贷款利率的下限为6.35%，按照0.7倍基准利率，利率将降至5.25%，利率下降幅度为1.1个百分点。目前5年期定期存款利率为5.58%，这样存贷利率就形成了倒挂。假设全部住房按揭均按下限定价，对上市银行净利差的年化影响有10个BP左右。利率的下调对银行来说负面影响更直接和迅速，但需求回升和房价稳定趋势的确立可能会有一定时滞，所以短期来看，对银行可能负面影响大一些。但中长期来看，量上的回复正常将弥补利率上的损失，房地产市场的稳定，房价下跌幅度的缓和也将降低银行承担的坏账风险。

政策面和宏观经济的不确定性都将使银行股短期内难以出现拐点。

相关研究报告下载：

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