[20081104]北京、成都商品住宅环比增长，深圳同比增长

【内容摘要】：本周北京、成都商品住宅环比增长，深圳同比增长：北京本周一手住宅成交套数为2394套，成交面积为24万平方米，同比萎缩41%，环比增长18%，其中经济适用房和限价房销售1358套，占销售套数的57%；天津一手商品房成交828套，成交面积14.1万平方米，环比萎缩34%；上海一手商品房成交2253套，成交面积为22.6万平方米，同比萎缩68%，环比萎缩8%；南京一手住宅成交179套，同比萎缩89%，环比萎缩70%；深圳一手商品房成交623套，成交面积为6.5万平方米，同比增长153%，环比萎缩6%；成都一手商品房成交1235套，成交面积为8.5万平方米，同比萎缩48%，环比增长8%。
北京和深圳住宅可售量依然维持在三年来高位，上海住宅可售量逐渐上升。本周北京住宅新增供应量为18.1万平方米，销售面积为24.5万平方米，本周销售率跌至135%，截至11月2日，北京住宅可售面积达到1860万平方米，可售量处于三年最高水平；本周上海商品房新增供应量20.7万平方米，销售面积为16.8万平方米，销售率为81%，可售住宅面积增至794万平米；深圳本周新增供应住宅7万平米，销售面积为6.5万平方米，目前销售率为90%，目前可售面积达606万平方米，处于三年来较高水平。
在本周跟踪的楼盘中，三大城市楼盘销售都有所放缓。金地格林小镇6，9月3日推出新盘，本周售出0套，均价为7138元/平方米，与开盘价9000元相比，下降20%；四季花城，9月推盘180套，目前已售达到131套，最新均价为7227元/平方米，与去年7月份价格基本持平（参考搜房网价格）；上海地区，新里程9月26日新推盘324套，目前已经售出83套，本周售出11套，最新销售均价为15000元，9月9日新开盘的湾流域城销售稳定，本周售出10套，已售达269套；深圳地区金地梅陇镇新推盘459套，开盘两天天售出9套，招商海月华庭8月31日开盘，本周已售达149套。
再次下调重点公司09年业绩增速至7%：上市公司1-9月净利率同比增长44%，但单季结算明显放缓，单季销售额同比减少15%；由于销售的放缓以及现金支付的增加，加之资本市场融资功能的弱化，上市公司整体的资金压力正在逐步变大，平均资产负债率由年初62%上升至64%，净负债率由年初39%上升至53%，预计年底付款期的来临，现金情况可能继续恶化；根据前面的判断以及目前上市公司的预收款情况，我们对重点公司的08年和09年的销售进行调整，并下调业绩，重点公司08年盈利增速从42%下调至24%，09年从25%下调至7%，维持行业"中性"评级。考虑到部分上市公司可能在年报中计提存货减值准备或者其他方式进行盈余管理，部分公司08年的业绩可能比我们的预测更低。

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