[20081112]高华证券*行业研究*（强烈推荐）中国房地产行业---11月第一周的销售环比

北京保障性住房是9月份开始推的，从那时起的保障性住房占比一直是高过50%（包含限价房），所以北京最近一段的销售同比数据偏高是因为近期投放了大量的保障性住房，另外我们再强调一遍高盛对中国房地产投资09年增长判断为-20%，今天和王逸确认过了。
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十一月第一周的销售环比增长，但转持乐观看法还为时过早
十一月第一周销售环比增长，但并不是复苏迹象
我们看到11 月第一周（11 月3 日-11 月11 日）的房地产销售出现两个积极趋势：1) 总交易量和销售收入环比分别增长29%和36%；2) 消化率（销售面积/新增供应面积）从9 月份的最低点（35%）升至66%。
然而，虽然第一周交易量环比强劲增长，累计交易量和销售收入仍比2007 年11月份平均水平分别低15%和27%；其中六个城市的交易量同比下降了约50%。此外14 个城市中有12 个城市的库存量仍在上升；在深圳，库存量继上月减少5%之后上周增加了4%。

我们认为上周销售增长的主要原因包括：
1) 一些项目从10 月份推迟到11 月份销售，因此购房者可以从财政部10 月22 日宣布并于11 月1 日生效的新政策中受益；
2) 上周推出的新项目数量依然较多，新项目的数量比10 月份的周平均水平高14%；
3) 一些城市在10 月底和上周举办了房展会；
4) 郊区低档住宅（如限价房）的销量比重上升。
未来不利因素仍然存在
我们在等待政府最近宣布的人民币4 万亿元的财政刺激措施的细节，以评估它们对中国房地产行业的影响。新政策包括加快开发和建设保障性住房（例如经济适用房、廉租房和限价房）以满足低收入人群的住房需求。如果这些措施全面实施，那么根据目前一些城市宣布的住宅建设方案，2008 年和2009 年这些保障性住房将占到新增供应的21%-26%左右。虽然过去5 年中这些城市的保障性住房供应比例仅为7%-12%（国家统计局数据），但未来几年这些低档住宅供应的大幅增长可能对开发商现有项目的价格和交易量造成一定的下行压力。我们保持对行
业的谨慎观点不变。
主要风险：政府的刺激政策促使成交量的复苏快于且强于预期。