[20081216]公司研究-保利：仅仅是貌似平淡-11月销售数据点评（增持）

要点：
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1、公司今日披露11月销售数据：销售面积24.08万平米，销售认购金额20.06亿元，每平米销售均价8331元。环比10月份分别下降30%，22 %和上涨11%，未能与大势同步增长。但貌似平淡的背后是公司11月新推盘较少，仅有北京保利嘉园及上海叶上海两个项目新推盘，其余销售基本依靠存量楼盘所致。但即使是11月22日才开盘的叶上海，当月销售率已达37%。
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2、公司前11个月的累计销售面积234.55万平米，较去年同期增长27.97%；累计销售认购金额达到187.41亿元，较去年同期增长了21.02%。公司已成为A股三大龙头住宅开发企业中，唯一实现前十一个月累计销售金额与销售面积同时增长的公司。
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3、从我们对公司在各重点城市的楼盘销售跟踪来看，公司在各地销售情况基本都还算比较理想。我们认为这与公司从今年3月开始及时调整销售策略，采取小规模而多批次地推盘蓄客，同时辅之以灵活的定价策略有较大关系。与其他两家A股龙头住宅开发企业相比，公司总体售价较低，也是吸引买家的一个重要因素。
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4、公司同时公告，在上海、重庆及成都三地分别获得三幅土地，共计规划建筑面积105万平米，地价17.99亿元。至此，公司2008年已获得权益建面约580万平米的项目储备，对应权益地价59亿元，占2008年同期销售认购金额的32%，体现了较为审慎的拿地策略。公司2008年平均楼面地价960元/平米，也大大低于2007年2513元/平米的平均楼面地价。
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5、尽管公司2007年拿地总体成本相对较高，但根据我们的测算，2007年买入的项目权益建筑面积仅占公司总权益建筑面积的28%，因此公司土地成本的总体风险仍在相对可控范围之内。我们评估了公司的存货，认为有较大可能提取减值准备的项目为2007年9月获得的广州市白云区金沙洲地块，该地块平均楼面地价7878元/平米。如按假设开发法测算，我们测试该项目可能计提的减值准备为2.9亿元左右。
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6、考虑可能计提的减值准备，我们下调公司08年EPS至0.82元/股，下调公司NAV至14.78元/股。对应我们对公司今明两年的EPS预测，公司PE分别为21X与14X，P/NAV为1.16X。显示公司并未被明显低估。

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