事项：
10月，各一线城市在政策刺激下，销售情况有小幅回暖，但全国情况可能并不乐观。
评论：
...全国
10月全国房地产销售数据尚未公布，但从我们调研各金融机构和上市公司结果来看，10月景气程度低于9月的可能性比较大。特别是广大二三线城市缩量现象更加明显，可能影响全国房地产销售数据。
从万科已经公告的月销售情况来看，其销售面积和销售额比上月环比下降12.8%和22.1%，成交均价7219元/平米创下了2007年5月以来的新低。当然，我们承认万科月度销售数据起伏肯定有销售产品结构变动原因。但是，万科相当可观的销售规模（和每月只销售1-2个项目的公司不同），保证了其月销售数据具备一定指标意义。
...北京
北京住房市场仍然面对供过于求的压力。2008年11月初，北京可售期房住宅面积已经从2008年3月不到1000万平米回升到1400万平米，现房项目个数和现房楼栋个数则分别达到了6469和21460个，均位于历史高点。2008年10月，北京市新建商品房日签约面积平均为3.90万平方米。即使不计现房，现有期房的消化也需要359天的时间。
从我们对微观楼盘的走访来看，远洋等开发商的降价促销使得北京市场价格体系动摇，而二手房价格也出现了月环比10%以上降幅，泛CBD，朝阳公园等二手房供应量相对较大的地方价格下降更快。这也反映在10月份北京新房认购继续不振。2008年10月，北京新房认购面积同比下降44.71%，环比上升24.17%。但新房签约面积则环比下降15.09%。
然而，10.22新政出台后观望的需求部分入场，京城新房签约面积扩大。2008年11月1日-8日，北京非保障品住宅日均签约面积2.12万平米，比9月-10月的日均签约面积上升了76%。当然，10月底签约量压制在日均1万平以下是11月初签约面积小幅反弹的部分原因，北京楼市是否能回暖仍取决于降低利率和首付的政策可否在短期内落到实处。
...上海
上海市场10月份销售并未恢复。商品房预售面积（日均统计）月同比下降56.97%，环比下降4.88%。与此同时，随着开盘项目增多，一向供应关系比较稳定的上海市场也出现了供应压力。2008年10月，上海市场新开盘商品房面积是预售面积的2倍，供应压力显现。2008年11月8日，上海全市一手房可售面积达到800万平米，10月份日均成交3.39万平，完全消化需要236天。
除了国庆假期造成成交低谷外，2008年上海预售商品房面积呈现缓慢下降的趋势。2008年11月初，上海商品房成交出现极小幅度的上升。
另外，上海国土资源和房屋管理局还公布不同档次楼盘成交量情况。（我们定义单价7000元/平以下为平价楼盘，7000-10000元/平属于中等价格楼盘，10000-17500元/平米属于较高价格楼盘，17500元/平米以上属于高价楼盘。）2008年2季度以后，高价楼盘占总成交的比例开始大幅下降，从2季度的19%下降到4季度的11%。与此同时，较高楼盘销售占总成交的比例却出现小幅上升的趋势。结合我们对上海市场的微观调研，我们认为高价楼盘成交比例下降的主要原因包括：1。不少销售单价在17500-20000元/平的楼盘降价，不再是高价楼盘；2。上海豪宅成交清淡。
平价楼盘占总成交的比例在2008年1季度之后呈现大幅下降的趋势，我们认为，出现此一现象的原因是2008年1、2季度上海市场以缩量和价格僵持为主，城市核心区的物业相对热销。2008年6月以后，平价楼盘销售占总成交的比例又出现了回升，我们认为这是市场从僵持转向降价之后，部分中等价格的项目变成平价楼盘，而城市核心区销售也开始回落的共同结果。
我们认为，新政是否能发挥实际作用还取决于各商业银行能否在短期内出台细则。任何利好性政策的心理影响时间十分有限，关键是放松信贷对于购买力提升的帮助能否落到实处。如果年内商业银行都无法将首付二成和利率七折的政策大量付诸实行，则上海市场的销售萎缩恐怕仍将继续。
...天津
天津商品房销售面积自2008年3月以来一路呈现下降趋势。2008年9月，天津市商品房成交面积同比萎缩74%，在一线城市中最为销售最为低迷。10月以来天津成交稍有恢复，2008年10月商品房成交面积同比下降52%，环比上升17%。商品房成交均价缓慢下降，2008年10月商品房成交均价达到6782元/平方米，环比下降了16%。基本回归到去年水平，
二手房市场在9、10月份继续变差。10月份二手房日成交面积只有6467平米，同比下降了48%，而成交均价下降到了5011元/平米，基本回落到去年年末的水平。
2008年前8月，天津商品房新开工面积仍同比增长19%，仍远快于全国10%的水平。一方面是各种概念炒作之下供应量不断增长，一方面是销售萎缩，我们对天津市场的未来相对悲观。
...深圳
最近，深圳市场销售略有回升。2008年10月份，深圳一手房成交套数，成交面积和成交均价均分别环比上升了3%，6%和12%。成交面积和去年相比，更是同比上升超过100%。2007年10月正是深圳楼市拉开调整大幕，销售严重萎缩的一个月。楼市调整一周年，一手房的销售方面有所回暖。2008年11月8日，深圳可售商品房面积638万平米，10月份日均销售1.09万平米（7、8、9月份更差一些），按此销售速度，深圳楼市消化存量需要585天。
但是，深圳二手房市场情况仍然不佳。2008年4季度至今日均销售面积只有约7400平米，而销售均价更是回落到15200元/平米，比2季度下降了17%。相对来说二手房的成交结构更加稳定，其销售均价更具备指标性意义。所以我们认为深圳楼市的恢复仍然需要时间和政策。
从四大城市的市场表现看，正如我们预期的一样，政策的出台对观望的需求有一定的拉动，引起10月底11月初销售小幅回暖。但是，我们当初预期此次新政之所以有效，在于其实质上降低了买房的门槛和月供负担。目前我们观察的情况是大银行迟迟无法推出细则。各机构对"改善性普通自住房"的理解会有所差异，而从技术上如何确定首次购房（外来居民住房情况不在地方政府的监测能力内），如何确定家庭人均的住房面积，都存在相当的难度。现在看来，如果政府部门给"首次购买普通自住房和改善性普通自住房"的认定加以严格限制，政策效果会大打折扣。从上海10月31日制定的《首次购房（查阅）证明单公告》来看，要获得首次购房资格难度不小。而部门之间的政策协调，金融系统落实政策所需要的时间也都比我们此前预期的要久，估计在3-6个月左右。
因此，我们认为房地产行业的销售回暖将有迟滞，未来还存在着由于宏观经济恶化造成银行惜贷的风险。我们继续推荐买入业绩明确、短期负债压力小、高价地相对较少、控制成本费用能力出色的保利地产。 [attach]8966[/attach]
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发表于 2008-11-10 11:40
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