[20081218]二套房贷部分放松，利好政策仍可期待——国务院常务会议部署促进房地产市

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。
 
我们的观点：
  10月22日房地产新政发布当日，我们及时发布了《政策拐点出现，上调行业评级》的点评报告，将房地产行业的投资评级由“中性”上调为“看好”。我们预计中央和地方政府还将出台促进房地产市场健康发展的政策。其中，可能政策1：更多涉及房地产行业的税费减免。可能政策2：彻底取消二套房贷款政策。可能政策3：购房可享受个人所得税抵扣。可能政策4：通过回购商品房的方式增加保障性住房供应。可能政策5：重点中心城市购房入户。可能政策6：给开发商信贷资金松绑，并可能推出房地产信托投资基金等新的融资工具。
  本次二套房贷款政策已有所松动。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这将有效提高购房者的购房能力，降低购房者的买房成本，刺激房地产市场的成交量。
  本次对住房转让环节营业税暂定一年实行减免。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。这将有效降低二手房市场的交易成本，同时有利于改善性换房需求的释放。
  本次将按照法定程序取消城市房地产税。城市房地税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。这将降低外资在国内持有房屋的成本，尽管金额不大，但这或许意味着国内房地产市场放松对外资开放的一个信号。
  本次还强调要支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。这意味着对开发商的信贷资金松绑很快将变成现实。
  根据我们《全国大中城市房地产交易情况周报》对全国15个大中城市房地产市场的跟踪，各地房地产市场成交量均出现了恢复性增长。政策利好的持续刺激，使得成交量的恢复能得到延续，而成交量的持续复苏才是房地产行业复苏的关键，我们预计行业复苏将会在未来3～6个月来临。
  从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，我们维持房地产行业的投资评级为“看好”，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予金地集团，招商地产，保利地产，万科，荣盛发展，冠城大通，华发股份，陆家嘴，浦东金桥，张江高科“买入”评级。
  风险因素：经济快速下滑，影响到房地产市场的销售，成交量复苏低于预期。