[20090218]华南地区复苏迹象明显-主要城市房地产市场月报

投资要点：
n         1月受春节因素影响，大部分城市一月份成交量无论是同比08年1月份，还是环比 08年12月均有较大幅度的下降，但是华南地区的总体表现仍然非常突出：深圳、东莞、福州和厦门四个城市的成交量相比08年1月涨幅接近或超过100%。华南地区在本轮楼市的调整中率先启动，价格下降趋势明显，08年下半年开始成交量的复苏态势明确；以上海为首的华东地区，08年下半年开始成交量呈现萎缩态势，11月新政生效后，成交量有显著地放大，后续市场的走势仍有待观察；华北和东北地区总体来看价格的调整幅度仍然相对较小，09年上半年价格仍有调整的空间。
n         北京：扣除保障性住房后住宅期房成交4580套，成交面积45万平，同比分别下降20.2%和29.2%，环比分别下降17.7%和28.3%。住宅成交均价为10403元/平，同比下降12.8%。均价水平相比08年同期有明显下降。北京市场上当前的可售套数为近三月平均成交套数的15倍，即大约需要15个月来消化可售量，住宅期房去化时间呈下降趋势。
n         上海：住宅成交7646套，成交面积80万平，同比分别下降51%和49%，环比分别下降44.8%和43.6%。住宅成交均价为10777元/平，环比上升9.9%。上海各区域成交均价较为稳定，本月内环以外和内外环间成交均价环比下降，成交结构上外环以外占比持续下降是全市整体均价呈上升趋势的主要原因。当前市场上的可售住宅为近三月平均成交套数的5.9倍，按照当前的成交量，消化可售住宅大约要半年。
n         深圳：住宅成交4448套，成交面积39.2万平，同比分别上升105.3%和96.7%，环比分别下降43.7%和46.2%。成交均价为11034元/平，同比下降25.1%，环比下降0.5%。深圳市场自08年开始呈现明显价跌量升趋势，伴随着价格的大幅度下降，成交量正在释放出来。目前市场的可售住宅大约需要1年左右的时间来消化。
n         其他城市
?         东莞：住宅成交套数同比增长155.6%，环比分别下降40.3%，成交均价同比下降2.7%，环比上升6%。
厦门：住宅成交套数同比上升229%，环比下降113%，成交均价同比下降43.9%，环比下降20.2%。