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REITs海外上市为何如此少?政策因素OR回报率因素?

国内商业房地产项目,以租金为收益发行REITS海外上市的,成功的案例寥寥无几,2005年的越秀REITS是其中之一。国内其他地产大佬,万科、万达、SOHO、北辰实业等,也在酝酿拿出一部分优质项目去REITS融资,但时至今日未有实质进展。究竟为什么呢?
1. 10号文限制海外上市,严控外资曲线进入国内。?
2. 税务问题? REITS买断股权和租金收入的税金问题。
3. 项目的租金收入,不能达到6-10%的资产回报率?

REITS的需求很大,却做不起来。盼求业内人士解答。

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