[20081022]上海证券-房地产行业动态研究

政策松动 交易性机会或现
主要观点：
全国性的房地产有关政策将松动
继地方政府连连救市之后，中央在10月17日召开的国务院常务会议上，也明确提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。中央政府针对房市的政策箭在弦上。
政策松动如期将至
我们在9月25日《需求难以短期恢复，长期还看农民购买力》的报告中，指出中央政府在四季度一定会出台放松的政策，并在10月17日发表晨报《房地产救市政策预期，房地产股交易性机会明显》提出由于当前是政策的密集区，另外，对利率的下调和货币政策的宽松以及农村土地流转对房地产偏正面的预期，或使当前的房地产股具有交易性机会。
可能出台的政策对购买力的影响
我们预计出台的政策意图将是一定程度上提高购买力，我们知道，本轮房地产调整的本质原因是房价收入比过高，有效需求不足，将要出台的措施可能是降低利率、减免税收、放松二套房贷政策等。但我们认为效果有限。
政策松动难改房价下跌趋势
我们知道，房价下跌的真正原因是房地产市场的购买力不足。如我们四季度策略报告指出，近10年商品房的发展已经透支了购买力，房贷/储蓄比率高企，市场自发地会有一个调整的阶段直到人们储蓄增加，使房地产价格和收入上涨速度相仿，人们觉得购买力真正地增长。
我们以PB作为估值底线
PB将是房地产股最后的防线，以保守的土地价值、房产价值重估的帐面净资产价值是最后的底线，如果这样重估的帐面净资产在1倍以下，我们认为是低估的，再下跌是不理性的，而前期的大幅调整也使部分房地产股这一价值显现。如招商地产前期低点10.57元/股、万科A4.8元/股这一估值相近（10.51元、5.10元）；浦东金桥6.81元/股低于这一估值（9.13元）。
投资建议：
评级未来十二个月内，房地产业：中性
房地产行业放松政策将带来房地产板块反弹，但是难以改变行业向下趋势，尤其是房地产价格还将有进一步的下跌过程，因此，在反弹过程中切勿追高；但对于长期价值投资者，现在是逐步介入的时期，在整个周期向下的过程中，我们看好能踏准市场节奏的龙头企业如万科，还有抗风险能力较强的国有企业如保利集团、招商地产、浦东金桥、陆家嘴等。

相关研究报告下载：

上海证券-房地产行业动态研究.pdf (88.97 KB)