拟公开发行的上市公司部分租赁房屋未备案是否存在障碍？

上市公司, 的, 第三方

某上市公司拟公开发行股份，部分租赁第三方的房屋（经营用）尚未备案，是否存在障碍？
还有现在证监会对上市公司所拥有的土地为划拨地等瑕疵是否零容忍？还是可以容忍有小部分？
谢谢各位大侠指点

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luda002

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发表于 2013-2-4 00:44 | 只看该作者

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Muddahudda

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发表于 2013-2-4 00:44 | 只看该作者

租赁第三方的房屋尚未备案不是障碍。
   房屋租赁未备案不是房屋租赁合同发生效力的必备要件，主要以租赁合同为主。房屋租赁合同内容必须符合我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，出租方未办理房屋租赁备案不会对房屋租赁合同的合法性和可执行性造成影响。这样的上市公司案例很多。以下找几个案例，仅供您参考。

   北化股份
   房产问题特点：（1）向大股东租赁办公楼，但未办理租赁登记，（2）控股子公司租赁无产权证的军队房屋。原披露的内容如下：
“发行人在用行政办公用房系从泸州北方（第一大股东）租赁取得，房屋1栋，总建筑面积2235.60平方米，租期为2007年3月20日至2008年12月31日止，租金每年15万元。经律师核查，该房产拥有房产证，但该租赁合同未办理租赁手续。承办律师事务所认为，根据《合同法》的相关规定，房屋租赁合同未办理租赁登记手续不会影响租赁合同的效力。"
      控股子公司广州凯明公司与广州市黄埔区东荣房屋出租服务部签订《军队房地产租赁合同》，该房产位于广东省广州市黄埔区大沙西路炮兵综合楼三层，总建筑面积380平方米，租期为2005年9月1日至2008年8月30日，租金每年6.72万元。该合同中明确约定本合同经双方签章并经军队房地产管理部门审查批准后生效。上述房屋为军队房屋，由军队委托东荣房屋租赁服务部经营，由于未见到上述房屋的产权证及军队的经营委托书，且上述《军队房地产租赁合同》并未获得军队房地产管理部门的批准。

   浙富股份
   特点：租赁的房屋未办理租赁备案登记,出租方为经济合作社。
   原披露内容如下：2006年12月18日,富春江水电（发行人前身）驻杭办事处与杭州古荡湾股份经济合作社签订房屋租赁合同，富春江水电驻杭办事处承租杭州古荡湾股份经济合作社所拥有的楼层作为办公场地，面积共计1750平方米，租赁期限自2007年1月15日起至2010年1月14日止，年租金1,469,125元。经核查，杭州古荡湾股份经济合作社未就出租房产事项办理租赁备案登记。
   上市公司中还有很多这样的案例，再比如新华都，房产的特点是：出租方未能提供相应的房屋所有权证，但根据有关政府部门出具的函件或出租方提供的商品房买卖合同，能够证明出租方拥有该等房屋的处分权。又如利尔化学，特点是部分建筑没有报建建。利尔化学在上市申报时取得房产证书的房产共有五处，建筑面积合计为13,336平方米，有3,451.53平方米建筑没有办理报建手续而无法取得产权证书。

   当然，企业有能力去办理房屋备案登记还是尽可能办理吧。房屋租赁是要交税的。

   土地划拨问题：使用划拨土地的，必须按照国家土地管理的有关规定办理土地使用权处置审批手续。贵公司获得划拨土地的历史过程需要调查清楚，当时的审批程序是否合法合规，划拨的原因等等。历史上只有国有企业才有获得划拨土地，民营企业是不太可能有划拨土地的。相关法规请查阅《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》、《城市房地产管理办法》的相关规定。
   2006年国土资发【2006】114号文《协议出让国有土地使用权规范（试行）中指出：只要土地使用权人和土地用途不发生变化，经市、县级人民政府批准后可以通过补办出让手续的方式改变土地用地性质。

   关于划拨土地的案例一下子没有时间找到太多，上市公司陕天燃气的案例仅供您参考。陕天然气的土地特点是”截至申报时存在划拨地、无证土地、无证房产“，”共有土地80宗，其中授权经营地35宗，划拨土地5宗，出让土地15宗，租用土地2宗，征用土地1宗，无证土地21宗，无需办证土地1宗。该公司的经办律师认为发行人办理划拨土地的出让手续和不存在法律障碍。21宗无证土地的出让手续正在办理之中。
发行人共有39处房产，其中已有13处已取得房产证。其他26处房屋除临建房屋无法办证外，其余均在办理房产证。

   小结：划拨土地需要重新办理出让手续。

   贵公司这事情要券商、律师讨论后制定解决的方案，如有可能需要到国土局等部门咨询。

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