央行调整房贷自保 房价涨降搏弈开局 人民网, 个人房贷, 征求意见, 数据库, 房价涨

仙踪林

在央行本次调整房贷政策前一天，也就是3月15日，我在人民网正好发表了《银行“被高房价挟持” 化解风险关键在哪？》，在文中，我提出两个核心观点：1、为化解“道德风险”，银行当务之急，应该尽快建立、完善起全国规范统一、信息共享的“个人信用体系”。2、为避免个人房贷的“系统风险”，在房价畸高的热点城市，银行唯一可行的方法，是将个人房贷的首付成数，慢慢地予以提高。 　　没想到，凑巧的是，央行在我发表文章的当天，公开发出了《关于向社会征求〈个人信用信息基础数据库管理办法（暂行）〉（征求意见稿）意见的公告》。第二天晚上，则出台了《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》。 　　于是，这两天不断有一些业内人士和读者问我，本次央行调整房贷政策真正目的究竟何在。那么，我在此就我的理解，坦率地说说，央行本次房贷政策调整到底剑指何方？ 　　其实，央行此次房贷政策调整的真正目的，可以用三句话来概括：调高房贷利率是信号——抑制房地产价格过快上涨正式拉开序幕，央行与促使房价上涨势力的搏弈也已正式开始；提高住房贷款首付是自保——银行规避系统风险，同时对购房者也是一种警告，规劝投资者和投机者要知难而退，劝告自住购房者要量力而行；下调超额准备金存款利率是预防——防范房地产泡沫的突然崩盘，或房地产价格的继续飙升。 调高房贷利率是信号 　　参加两会的委员代表们，从来没有哪一年像今年这样，对疯涨的房价表现得如此关切。参加两会的委员代表们，也从来没有哪一年像今年这样，为降低疯涨的房价而热情支招。 　　这主要是因为，房价已越来越脱离普通民众的购买能力，尤其是在一些房地产热点城市，普通民众要想实现“居者有其屋”之梦，无疑已成了空中楼阁。 　　这主要是因为，在宏观调控的大背景下，房价依然一个劲地疯涨，一方面，透支了广大人民的购买力，对其他消费产生了排挤效应，另一方面，吸聚了太多太多的新增贷款，对金融构成了潜在的危险，可以说已直接影响到经济社会全面协调可持续发展。 　　在这样的大背景下，温家宝总理在政府工作报告中，明确提出，要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。曾培炎副总理在参加海南团讨论会时则指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，要警惕出现房地产泡沫。 　　应当说，在公开场合，政府高层发出如此强烈的降温信号，这是从来没有过的。因次，此次央行调高房贷利率，可以看成是个信号，是对温家宝总理讲话的快速反应。这说明，抑制房地产价格过快上涨的行动，已正式拉开序幕，今后，视市场的反映，再酝酿推出大的动作。 　　在这里，特别值得关注的是，央行实行的是“下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。”这就是说，央行将“利率水平”的确定，特别是“内部定价规则”交给了“商业银行法人”。 　　一般认为，货币政策是总量调控工具，不具备对特定地区或产业的结构性调整的职能，但是此次住房贷款的利率调整和下一节要分析的信贷首付款比例调整，却担负起了结构工具的角色，这充分体现了本轮宏观调控的一大特点——有保有压。这给人以强烈的信号，央行本次房贷政策调整，主要针对房价畸高的热点城市。 　　同时，根据本轮宏观调控“有保有压”这一大特点，我们不难推测，央行今后很有可能针对不同行业，分别出台具有针对性的货币政策措施。这其中，根据CPI涨幅的整体走势，也不排除全面加息的可能。 　　另外，央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平的同时，第二天，也不忘将个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。更可以看成是央行与促使房价上涨势力的搏弈的正式开始（这方面的分析，详见下节）。 提高住房贷款首付是自保 　　央行此次房贷政策调整时，“对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。” 　　为何要实施这种差别化色彩非常明显的首付款比例管理，对于这个问题，我在3月15日人民网房产城建频道首发的《银行“被高房价挟持” 化解风险关键在哪？》一文中，已经作过非常详尽、透彻的分析，这里不再重复了。 　　在这里，我们来简单分析一下，为何去年10月29日加息时，央行要对房地产网开一面，现在央行却要对房地产单独下手呢？ 　　在《房价拐点将在明年二季度显现？》（人民网房产城建频道2004年2月24日首发）一文中，我曾有过这样的结论：基于对房地产存在泡沫，房价今后很可能要大跌的判断，央行本次加息对按揭贷款网开一面，力争让泡沫自己慢慢消退。 　　但是，为什么在那些房价畸高的热点城市，在宏观调控的大背景下，房价不但没有下跌，反而逆势而上，更加狂飙不已。这原因何在？ 　　原因自然很多，但最主要的原因，应该是，土地政策对于房地产市场中土地供应的紧缩调控，远远大过了包括货币政策在内的其他宏观调控政策的力度。 　　大家知道，2004年8月31日是清理协议出让土地的最后期限，8.31土地大限日之后，2002年5月出台、2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令）必须全面实施。　 　　从经济学角度说，紧缩地根同紧缩银根一样，主要表现在二方面：一是表现在数量上的“少”，二是表现在价格上的“高”；而“数量少”与“价格高”在本质上是一致的。而11号令的核心内容，就是土地供应的“招拍挂”政策。而“招拍挂”出让的供地方式，其本质特征其实是“非饱和供地，价高者得”。从数量上讲，“非饱和供地”是“量”的紧缩；而从价格上讲，“价高者得”是“价格”上的紧缩。于是，一种直接的后果是，住宅用地严重地供不应求、屡屡拍出天价，相应的是房价的一路走高。 　　而且，更为可怕是的，原本为防止腐败而出台的“土地招拍挂”政策，在一些地方已演变为地方政府与开发商勾结炒高房地产价格，甚至是腐败者从中谋利的工具——人民日报社人民网房产城建频道主编霍增龙先生今年3月8日发表的《由庐山腐败别墅谈房价非理性上涨》一文，对此，作有深入的剖析；而新华社记者包永辉今年3月17 日发表的时评《“有形之手”岂能如此“操盘”》，则说明了这种情况的严重和普遍程度。 　　地方政府利用“土地招拍挂”，通过人为炒作抬高地价进而推升房价，自然掩盖了房地产市场真实的供求关系，延缓了房地产泡沫的破裂，但是，同时也使得房地产泡沫越积越大，吸纳进去的银行资金也越来越多，从而大大加剧了房贷资金的风险程度。 　　在这种情况下，为消除银行个人房贷的系统风险，确保金融安全和整体国民经济的平稳运行，央行自然不能再对房地产网开一面，而要对房地产单独下手了。 　　通过提高住房贷款首付，银行一方面是自保，可以规避系统风险，另一方面，这也是对购房者也是一种警告，规劝投资者和投机者要知难而退，劝告自住购房者要量力而行。

仙踪林

下调超额准备金存款利率是预防

　　央行这次针对个人房贷的加息和房贷首付的提高，应当说是一种明显抑制需求的紧缩性的政策。而下调超额准备金利率，毫无疑问，这是一种放松银根的扩张性货币政策。为何会实施这种逆向的调节呢？

　　这说明央行宏观调控的技能已日趋成熟，已具备应对复杂局面的宏观调控能力。

　　从这次调控中，我们可以明显看出，对于房地产市场中存在的泡沫的判断，央行不但没有消除，反而是越发加强了。

　　下调超额准备金利率，我们暂且不考虑其他方面，仅就调控房地产市场来说，央行应该主要是出于预防的考虑。一方面是防范房地产泡沫的突然破裂，另一方面是防范房地产价格在现有泡沫价格基础上的继续飙升。

　　泡沫的破灭往往是突然的。在对个人房贷实施加息和提高房贷首付这些紧缩性政策的同时，必须掌握好火候，最应该防范的是泡沫的突然破灭。所以在实施“紧缩”的同时，也需要辅之以必要的“宽松”政策。出台这既“紧缩”又“宽松”货币政策的目的，就是为了防范紧缩性货币政策给经济系统带来过大的震荡,以便逐步地、温和地实现抑制房地产过热的目标。这充分体现了央行货币政策的科学性和灵活性。

　　当然，汲取上次加息时的教训，本次房贷政策的调整，也很有可能依然降不下房地产过热之“火”，房地产在现有泡沫价格基础上，不排除有继续飙升的可能。央行今后还得为抑制房价疯涨，而继续利用货币政策工具。在这种情况下，现在，下调超额准备金利率，就为央行今后提高法定准备金率，充分提升法定准备金率这一货币政策工具的灵敏度，做好了铺垫。到时，如果房价依然飙升不止，那么，央行动用提高法定准备金率这一货币政策时，就能发挥更加有效的作用。

　　通过下调超额准备金利率，一方面可以防范房地产泡沫的突然崩盘，另一方面，可以防范房地产价格在现有泡沫价格基础上的继续飙升，这样，未雨绸缪、可进可退，央行就始终牢牢地掌握住了调控的主动性和主动权。

　　央行在本次搏弈中胜算如何，本轮房贷政策调整收效将会怎样，央行下一步将会出台何种政策，限于本文篇幅，我将在今后再试做分析。