深圳楼市逆市飞扬探秘：五大原因导致房价暴涨 房地产市场, 深圳楼市, 深圳房价, 香港经济, 中新网

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中新网11月29日电 最新一期《香港经济导报》载文指出，2005年在宏观调控的大背景下，深圳房地产市场经过7、8月短短的观望期，却出现了强劲反弹，尤其是进入9月份以后，市场出现了令人意想不到的变化：新项目开盘价格奇高、买家疯狂入市抢购。平稳了十年之久的深圳房价突然出现两位数的爆发性增长。

普通深圳人置业不易

据一项调查报告显示，深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介乎于26~35岁之间，家庭年收入介乎于6~12万元之间。

作为普通居民，这些意向购房者收入不算高，也没有太多的积蓄，只能承受中文件房的价格支出，即这类住宅能满足基本居住需求，不求很宽敞，价格当然也不能太高了。所以，深圳普通购房者所青睐的户型主要为两房及三房，户型面积集中在60~100平方米，购房总价款基本在65万元/套左右，能接受的单价在6,400元/平方米左右，仅有少数能够承受8,000元/平方米或总价在80万元以上的楼盘。

但目前深圳大多数楼盘价格远在其承受能力之上，凡这类购房者承受能力所及的楼盘，销售无不火爆之极，这也给投机客带来了机会。值得注意的是，特区外宝安区、龙岗区的楼盘档次开始走高，房型面积亦升至150平方米、160平方米左右，住宅单价及总价拉升比较厉害，这导致普通置业者在看似很大的推盘量中，其实很难找到自己理想的房子。

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四年“停供” “地根”紧缩成涨价要因

在连续四年“停供”之后，深圳计划在2006年恢复特区内的房地产用地供应。由于近几年房地产市场住宅需求旺盛，深圳市前几年确定的每年1平方公里左右的房地产用地明显不足，是导致近期房地产住宅价格急速上涨的主要原因之一。政府增加特区内外商品房用地的出让，应当会对缓解房地产市场供求轻度紧张局面、抑制房价涨幅起到重要作用。

地价上涨也是构成房价上涨重要因素。深圳的房地产开发到目前为止，其土地资源已到某种“极限”，罗湖、福田以及南山区可供开发的土地资源可谓是屈指可数。为此，深圳市在房地产开发上作了新的战略部署，除政府对特区内土地资源开发作出相应的限制外，深圳市委、市政府还出台了《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，深圳的房地产开发重心显然发生了转变，向关外发展成为必然趋势。尽管如此，关外土地的供应量也同样有限，加之二线关改革、地铁等诸多利好，关外土地开发成本也一度攀升。

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房屋供求0.73:1失衡

房屋供求的失衡以及炒作资本的介入，亦成此次房价高企的重要诱因。新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。

圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1~8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。“正因如此，才让开发商及投资者有机会炒作房价。”一业内人士指出，深圳楼市正被一场被诱发的投资潮所席卷。“房价飞涨的背后，是暗流汹涌的投资热潮。”搜房网副总裁、华南区总经理许冉指出。

深圳市统计局最新统计资料表明，深圳楼市投资比例已达17%。但业内人士普遍认为这一资料过于保守。深圳知名评论人士半求强调：“在深圳豪宅市场，投资比例肯定在30%以上。”世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例更超过了40%，中心区写字楼的投资比例高达80%。而国际房地产市场的投资率警戒线应是20%。