房价涨幅逐季回落 房地产消费放慢迹象已显现 百分点, 宏观调控, 房地产投资, 房价, 转折点

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房地产消费有放慢迹象

前10个月，全国商品房销售额为12925.9亿元，同比增长33.6％，比2004年同期加快1.7个百分点，比同期房地产投资增幅快12个百分点。投资增幅与消费增幅相差10多个百分点，是多年来不多见的。这一点会被一些房地产商及一些专家误读为房地产需求仍然相当强劲，房地产不会步入中期调整，将继续保持“牛市增长”格局。在我们看来，这种反差现象正好说明未来几年房地产增长的大调整不可避免。

在房地产投资明显放慢的情况下，房地产消费仍保持加速增长的趋势，主要有以下几个原因:第一个原因是增长周期顺序变化使然。房地产高增长是按以下顺序递进的:先是土地开发放量增长，随后是房地产开发投资大幅增长，然后是销售大幅增长(投资增长需要经过一段时间后才能形成供应量)，其中间过程中有一个相互强化的过程，即消费高速增长拉动投资高速增长等，投资高增长又会强化消费高增长。最后是才反映在价格上。即房地产消费和价格的增长是一个相对滞后的增长指标。在房地产投资开始明显调整时，消费仍会有一个继续放量加快增长的过程，价格也继续保持快速增长，经过一年多的时间后，销售增长将会放慢，价格增长也会不断回落，一些地区房价还可能出现绝对下降。所以，消费增长的最后加速恰恰是房地产业增长将进入全面调整的一个信号。

第二个原因是房地产商集体操纵供应量增长，形成商品房供应紧张的假象，促进价格继续大幅上涨，从而导致销售增长加速。2004年中期，在国家出台一系宏观调控政策以后，由于不少地方政府对房地产过热问题呈暧昧态度，再加上作为强势利益集团的房地产商们的操纵，主要是操纵商品房竣工速度放慢，并配合于其媒体上的强势话语权(利用媒体散布“地荒论”、“供不应求论”)，以形成供不应求的假象和预期。操纵作用下的供应量的锐减，必然导致房价的大幅上涨，正在这一过程中，各地房价上涨达到了疯狂的程度。

第三个原因是扩散效应的作用。房地产增长过程一般是从一级(发达)地区开始，逐步向二级(中等发达)地区扩散，再向三级地区扩散，即“你方唱罢我登场”。 2005年商品房销售额的加速增长，一是由于其他一级地区的补涨(如北京、江苏、浙江)，二是由于二级地区的滞后增长。一级地区中北京、江苏具有明显的补涨特征。二级地区的加速增长是一种普遍性滞后性加速增长。

第四个原因，就是增长的转移效应。上海、广东销售增长的放慢，显示大量的存量炒房资金逐步撤出，但这些资金在房地产未转入全面性大幅调整时，会转向其他地区，导致这些地区增长加快，北京就是这方面的一个典型例证。对北京房地产销售大幅增长作出贡献的还有一个因素，即近几年形成的暴富群体在北京的置业投资。

消费增长的转折点估计在明年中期会形成，届时，房地产行业将进入全面的调整。沿海一些发达地区(如在上海和广东)房地产消费增长的调整已经开始。1－10 月累计，上海商品房销售额为1587亿元，同比增长12.5％，比2004年回落47.4个百分点；广东商品房销售额为1491.6亿元，同比增长 16.7％，比2004年放慢2.4个百分点。东部五强合计商品房销售增幅为31.3％，比全国平均增幅慢2.3个百分点，这与上海和广东两大龙头地区房地产销售增长放慢有明显的关系。

房价涨幅逐季回落

房价增长的拐点显现。随着房地产投资增长的大幅调整及商品房销售进入最后阶段的放量增长，特别是在2005年初国家加强对房地产政策的出台和落实，房价过快增长的势头得到了抑制，2005年前三季度，全国房屋销售价格指数分别为9.8％、8.0％和6.1％，房价增长开始逐季放慢。如果考虑到商品房销售继续加速增长这一情况，那么房价增长的“拐点”可进一步得到确认。

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投资增长转折点已经形成

此轮房地产增长周期中，投资增长的高点出现在2004年一季度，同比增长41.1％，其中前两个月增长50.2％；之后在内在的市场调整力量及国家宏观调控政策作用下，缓慢回落。2004年全国房地产投资额为13158.3亿元，同比增长28.1％，比2003年回落1.6个百分点。进入2005年，特别是5月份后，房地产投资增长呈明显的回落走势，投资增长中期调整的拐点已经形成，可将2005年称之为房地产调整起始年。5月当月房地产投资同比增长 20.3％，比上年同期提高5.3个百分点，比1－4月累计增长率25.9％回落5.6个百分点，其后各月的增长基本在20％左右小幅波动，即房地产投资到年中后已从过去持续多年30％左右的高增长平台回落到适度快速增长区间，从趋势来讲，有继续回落到下一个台阶调整的内在要求，即月增幅可能回落到15％左右或更低。预计2005年房地产投资为15920亿元左右，同比增长21％左右，比上年回落7个百分点。这种调整将是中期性，不可能几个季度或一两年完成，估计将步入3至5年的调整期，这有点类似于汽车工业。

对三大类房地产类型来讲，增长进入中期调整是全面性的，住宅、写字楼和商业营业用房投资增长已全面回落，但确也存在一定差异。办公楼投资增长的调整力度最大，其次是商业营业用房投资的增长调整。相对而言，住宅投资增长回落要平稳一些，但回落的幅度也较大。1－11月累计完成住宅投资8993.2亿元，同比增长22.3％，比上年末回落6.4个百分点。

从增长的贡献来讲，住宅投资对全部房地产投资的贡献2005年仍保持小幅上升的态势。2005年1－10月累计，住宅投资额占全部房地产投资额的比重为 68.0％，比上年提高1.6个百分点，住宅投资增长对全部房地产投资增长的贡献率则为68.7％，比上年提高0.3个百分点。从这个意义上讲，所谓房地产的泡沫主要是住宅房地产的泡沫。控制住宅泡沫化增长不仅将抑制整体投资过快增长，防止下游产业(钢铁、建材等行业)过剩，而且有利于其他房地产投资的稳定增长。办公楼和商业营业用房投资的贡献近两年都是下降的，2005年1－10月累计，办公楼投资对整个房地产的贡献率仅为4.1％，商业营业用房投资的贡献率为13.2％，比上年减少1.1个百分点。

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东部地区投资显著降温

2005年房地产业发展与前几年的一个最大不同点是，东部地区房地产投资大幅回落，而中西部地区房地产投资增长相对稳定，回落的幅度明显要小。尽管此轮房地产繁荣周期中，中西部房地产投资增幅基本都快于东部，这主要是因为它处于初级阶段，速度快并不表示泡沫大。而东部地区连续多年保持25％－30％的高速增长水平，是在规模基数已很大的基础上实现的，而且增速远高于名义GDP和居民收入的增幅，因此，带有相当大的泡沫增长成分。宏观调控重点就是控制东部部分地区房地产和整个投资过热。2005年以来东部地区房地产投资的大幅回落显示国家宏观调控政策的效果开始显成效。尽管目前东部地区房地产投资占全部房地产投资的比重仍在2/3左右(2005年1－10月累计投资额占全国的66.7％)，但对整个房地产投资增长的贡献率由上年的69.1％下降到目前的仅 54.0％。也正是东部地区房地产投资增长的显著回落及贡献率下降，导致房地产投资明显降温，步入中期调整期。

此轮房地产繁荣周期中，热度最高的地区要数上海、浙江和北京三地。这三大省市不仅房地产业增长相当快，而且占全国的比重也最大(它们与此轮房地产增长中相对较慢的广东一起构成中国房地产增长的四大巨头)。进入2005年后，三大高热地区投资增长大幅减速。1－10月累计，北京市房地产投资总额为 1038.3亿元，同比下降3.9％，为多年以来的首次负增长，比2004年增幅回落26.4个百分点；上海房地产投资额为1040.4亿元，同比增长 11.2％，比2004年增幅回落19.2个百分点；浙江房地产投资额为1066.2亿元，同比增长19.4％，比2004年增幅回落12.8个百分点。

与此同时，三大地区占全部房地产投资的比重趋于降低。其中北京减少最大，2003年北京房地产投资占全国房地产投资的比重为11.9％，2005年前10 个月则降至8.8％，浙江房地产占全国的比重小幅下降，上海则保持稳定。应该说，龙头地区这种显著增长调整既是基于宏观调控政策的影响，也是基于市场内在力量的推动，是中国房地产正步入中期性调整的一个重要信号。三大龙头的增长调整将逐步地向整个东部地区和中西部扩散。未来房地产增长的调整将是一个渐进的过程，但趋势已经形成。

由于滞后效应，2005年二级房地产地区(占全国房地产投资的第六位至第十位)投资增长仍然较快，其中包括东部的一些省份及中西部一些省份。如山东省，前 10个月累计房地产投资总额为739.74亿元，同比增长37.1％；安徽和四川是中西部省份的代表，前10个月房地产投资分别为349.78亿元和 537.28亿元，同比分别增长48.1％和35.3％。