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谎言一:上海房地产需求强劲,因此不存在泡沫
所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求,而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段,需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市,哪一个没有需求?有无泡沫,关键不在于价格上升时的需求,而是一旦价格出现逆转后的承接能力。
如今,上海的房价被热钱越推越高,离本地居民的购买能力越来越远。笔者观察,在上海的买房资金中,四成来自海外(包括个人投资和房地产基金)、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金,多数也以炒作为主,有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求,但应该说,大多数是以投资为目标,属于热钱。
热钱也是一种需求,但它的目的在于逐利,而不是居住。上海市民必须居住在上海,他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求,可有可无,是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转,热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。 |
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