50亿美元抄底 外资重回中国楼市 执行官, 人民币, 抄底, 上海, 中国楼市

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“全球金融危机和信用紧缩创造了一个投资的‘黄金机会’。” 10月28日，黑石首席执行官史蒂芬.史瓦兹曼在美国发表演讲时说，“目前是购买各种级别资产的黄金时机……一个小的投资未来就可能有丰厚的回报。”
此番讲话余音未落，10月31日，黑石集团就以5.367亿元的价格，如愿以偿获得卓越金融拥有的上海长寿商业广场95%股权。此前，黑石还以45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于上海莘庄南广场的大型商业项目“仲盛世界商城”。今年以来，黑石已在收购上海商用物业方面砸下逾50亿元人民币。
“抄底的时刻已经到来。”上海东方华银律师事务所私募股权律师李磊透露，根据已经公开披露信息来看，至少有50亿美元海外基金参与抄底中国楼市。
抄底并购
此前半月，海外投行纷纷宣布他们在中国的地产扩张计划：10月14日，美林宣布投资26.5亿美元成立新的亚洲房地产基金，凯雷则正紧锣密鼓地布局中国二线城市计划，而一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、澳大利亚麦格理等，先后出现在众多国内强势开发商的合作名单中。
“各大城市楼市的低迷与国内地产商的资金紧张，使得外资投行遍地都是客户，圈里面很多同行都接手了不少这样的案子。”李磊的MSN签名是“金融风暴后的私募投资基金”。他说，目前手头正在操作的就有好几个海外基金收购中国地产的项目，“现在正忙着给几家打算收购的海外基金做土地项目的估价。”
10月14日，美林新的亚洲房地产基金宣告成立时，美林董事总经理、太平洋沿岸全球商业房地产负责人Tim Grady表示，亚洲房地产中长期存在巨大的机会。而早在2007年就宣布要进入中国市场的英国高富诺集团，也选在这回“下手”，成立了一个6亿美元的新基金，并于9月份完成了首轮融资。高富诺集团亚太区首席执行长陆智德称，公司计划通过这只基金在中国进行下一笔投资。据介绍，首轮资金主要来自美国和欧洲的投资者，基金目标是实现18%～20%的平均回报率。
美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训称，与众多外资机构思路相同，凯雷也将快速涉足二线城市的楼市，而青岛则是其首发站。截至目前，凯雷已经在中国投资了10个地产项目。
抄底的信号源源不断。李磊透露，近期根据已经公开披露的信息来看，至少有50亿美元海外基金参与抄底中国楼市，而尚未披露的远远不止这些，如果包括现在正在运作的基金，保守估计，活跃在楼市的投资基金总额不下千亿元人民币。金融街PE数据库显示，今年三季度，外资PE房地产基金投资金额环比增长48%。
李磊说，“投行看中的是商业地产清晰的盈利模式和稳定的现金流。一般来说，他们的投资方向是A级地段的A、B级物业，同时那些商业地产必须在今后的6～12个月之内能够完工。”
预期良好
就在黑石、美林、凯雷这波国际投行进军中国楼市之前，摩根士丹利、高盛等美国投资巨头却正在从包括中国房地产项目在内的众多项目中撤出。进进出出，市场反应截然不同。
“这固然与每个基金的投资策略不同有关，但内地房地产商资金紧张，给外资提供了一个很好的机会。”仲量联行中国区董事田强说，“在我们的客户名单中，摩根士丹利和高盛等只是几十个名字当中的两三个。市场有进有出，它们的暂时失利正好是其他机构的机会。”
作为全球最大的资产管理公司，黑石集团一直看好亚洲乃至中国的市场机会，但过去几年在亚洲市场颗粒无收，让黑石深感遗憾。
“仅以长寿商业广场这个交易来看，黑石绝对有赚。”上海地产专家蔡为民称，卓越持该地产已有两年，当时购入价为4.6亿元，此番出手，卓越报价11亿元，但最后成交价仅为5.367亿元人民币，缩水一半。而黑石收购的仲盛世界商城建筑面积近30万平方米，是上海目前建筑面积最大的商业广场，该项目的“落袋”可以说是黑石今年在上海投资最成功的案例。
“连续降息使国内银行贷款利率下调至6.66%，并同时降低银行存款准备金率。这些举措有利于减轻中国目前资金紧缺的问题。”仲量联行上海董事总经理顾东尼认为，“虽然对于房地产行业应该不会有立竿见影的效果，但中国政府出台几项政策却令海外投资者感到乐观，被认为是个转折点。
而对于海外基金的入市，地产商们则持欢迎的态度，一位不愿意透露姓名的开发商表示，中国楼市还没到底，深圳房价也就降了40％左右，上海也就在10％，并且长远来看，房价增速放缓趋势已经很明显，因此，短期内这些外资可能讨不到多大便宜。但对资金普遍紧张的房企来说，还是备受开发商欢迎的。而据蔡为民介绍，目前，近8成的房企都面临资金压力，对于那些有资产无资金的企业来说，外资入市可以说得上是雪中送炭了。