海外基金挑动内地REITs兴奋点 流行上市冲动 时间表, 兴奋点, 越秀投资, 新加坡, 上市

chenzhiwu

领汇成功上市，为内地REITs注射了一针兴奋剂。
相对于越秀投资REIT的呼之欲出，华银投资旗下基金赴新加坡上市计划则显得低调很多。11月25日，华银投资控股有限公司副总裁齐霁告诉本报记者，该REIT目前仍处在尽职调查阶段。
根据先例，新加坡本土REITs上市，时间在六到十个月之间，当初华银投资也是按照这一标准作出的上市时间预测，现在发现根本无法完成。“越来越感到没有时间表的概念了。如果不出其他意外的话，我们将在明年一季度上市。”
作为第一个吃螃蟹的人，齐霁感到了作为先驱的无奈。尽管新加坡市场对于财务的要求比香港市场松，但是对于收购的内地物业而言，由于缺乏详尽数据，国际机构对其进行审计、评估仍感到相当棘手。
领头羊提供的范本也为后来者制造了门槛。齐霁表示，领汇上市后将为后来者提供参照标准，香港市场上投资者要求6.5％以上回报率，这一要求在新加坡市场相对较低，一般在5％－6％。
尽管首只赴新加坡上市的REIT并不如预料顺利，但这并没有打消华银投资的热情。齐霁透露，华银投资旗下第二只以写字楼为主要资产的REIT也正在打包，规模在3亿美元左右。这只REIT同样将赴新加坡上市，目前也进入了尽职调查环节。华银投资的目的，显然是做REITs管理者。
海外基金上市冲动
准备把中国内地物业打包到海外上市的，还有那些近来经常大手笔出击的海外基金们。
麦格里银行（Macquarie　Bank）近日传出消息，该机构正在中国、韩国、印度等亚洲市场积极收购物业，并计划以此为基础成立6只基金，在未来几个月内挂牌上市。尽管麦格里银行擅长于分拆其基金，在当地市场上市，但由于监管等方面的原因，近期无法在中国内地上市。
11月24日，基强联行董事总经理陈基强语气肯定地确认了这一消息：“明年上半年，除了越秀投资外，将内地物业打包到香港上市的REITs，肯定会有两到三只。”
陈透露，目前筹备REITs在香港上市的，正是麦格里银行、摩根士丹利这几家近来十分活跃的投资基金。它们近期在内地收购了大量购物中心、写字楼和服务式公寓，如果长期收租的话，需要15－20年才能收回投资本金，而上市就成了这些房地产投资基金清晰的退出机制。
“它们一般不会去美国上市，因为美国的投资者并不了解中国内地市场。亚洲地区市场，尤其是香港市场，更适合这些基金上市。”
今年的利率高启，逼退了长江实业旗下的泓富基金，领汇也被认为错过了最佳上市时机。但现在也有市场分析人士认为，美联储连续11次加息，香港新近基准利率也已提高至5.5％，加息通道已经见顶。
另一位业内人士表示，不同投行在不同资本市场上的承销能力不一样，麦格里银行之所以选择在香港上市REITs，是因为其在香港市场的承销能力较强，这与华银投资选择星展银行作为承销商，赴新加坡上市有异曲同工之妙。
“准REITs”可行么？
内地“准REITs”的管理者们，正尝试着在现有条件下向REITs进一步靠拢。
11月26日，联华信托总裁李晓东接受本报记者问访时表示，“建立内地REITs市场，需要银监会、证监会、人民银行、证券交易所、税务总局等多个部门达成共识，在法律、税收政策等多方面给予支持；在目前分业监管前提下，要明确对REITs管理人的监管办法；在流动性安排上，要获得证券交易所或银行间市场的支持。”
被业界称为“准房地产投资信托基金”的“联信保利”系列信托计划，正是由联华信托公司发行。从“联信保利”系列信托计划的不断“改良”，可以看到这样的发展轨迹：从传统贷款类信托向房地产投资信托基金的转变。
前三期做贷款类信托，第三至六期做物业收购，而下周将要发行的“联信保利”七期计划，除采取“夹层融资”（详见本报11月10日报道）形式外，最重要的是引入了“做市商”制度。
所谓信托计划的“做市商”制度，指的是引入投资机构作为做市商，提供专门的资金，向信托计划投资者作出承诺：在投资期满一年之后，投资者可将持有的信托计划以约定价格卖给做市商，而做市商可将其卖给新的投资者，或者自己持有直至计划期满。但是，投资者出售信托计划的年收益率将因持有期限而不同。
“做市商”须承诺提供至少3000万元用于回购信托计划，并向联华信托交纳一定保证金，如果“做市商”违约，联华信托将承担回购责任。“做市商”回购信托计划后，可通过转让获益，也可持有至期满获取收益。
“做市商”的最终人选尚未确定，不过李晓东表示，信托计划发行时肯定会公布“做市商”名单，可能是一家或几家。“如果到最后未能确定做市商，联华信托将拿出3000万元用于回购。”
传统的信托计划采用柜台转让方式，来获得流动性，由于柜台转让交投不活跃，一般信托计划流动性较差。引入“做市商”的目的，在于保证信托计划的流动性。
上市交易、高流动性是REITs的核心释义。信托公司试图自行搭建二级市场，打造具备更高流动性的信托计划，这与在市场上流通的REITs，又更进了一步。
不过，“联信保利七号”仍然受到销售地域、发行份额和期限的限制，通过“做市商”回购信托计划也须等到持有期满一年之后，以信托公司一己之力打造的房地产信托二级交易市场，在交易规模、流动性上仍不能与REITs同日而语。