越秀REITs之路不可复制 香港REITs门槛较高 越秀投资, 香港, 房地产, 公司宣布, 挂牌

guojing

从１１月２５日复牌后，在港上市的广州最大地产发展商越秀投资有限公司（越秀投资０１２３，HK）的股价一直在０.９３港元左右徘徊，较停牌前的０.８２港元上涨１２％。
股价上涨的原因主要来自该公司宣布分拆旗下的房地产投资信托基金（REITs）赴港上市的计划，预期将于１２月２１日挂牌。在香港房屋委员会属下的领汇房地产信托基金（０８３２，HK）１１月２５日在港顺利挂牌之后，越秀成为第二只在港上市的REITs，也夺得了内地头彩。
尽管越秀REITs上市还会面临银行持续加息的挤压，但大量新项目的上马和融资的压力，对越秀投资的资金造成极大压力，且李嘉诚旗下的泓富地产基金推迟上市的做法不会影响越秀REITs上市的进程。
三年磨一剑
对于发行REITs的地产商而言，优质的物业是融资的前提。
在长达２８４页的越秀投资REITs分拆上市的公告中，越秀投资把估值４０亿港元的４项内地商场物业注入越秀房地产投资信托基金内。
这４个商场项目均位处广州市区的黄金地带，包括城建大厦、财富广场、维多利亚广场及白马商贸大厦若干单位，涉及总建筑楼面面积为１６万平方米，是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。
市场分析人士指出，预期分拆上市后能为越秀投资带来２４亿至３２亿港元的现金流。该笔一次性融资可能用于越秀城建集团旗下的索菲特酒店与亚太国际中心的建设开发。
为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达７％，高于领汇６％-６.３７％的收益率，更比李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的５.３％高出一截。
抢得首家以内地物业为组合赴港上市REITs头彩，越秀投资已经为这场大戏筹备三年之久。
２００３年底，广州市城建集团和在香港注册的广州市对外“窗口企业”越秀投资终于走完了历时４年的资产重组过程。在吸纳城建集团２６０多亿优质资产后，越秀投资成为广州市最大的地产发展商，由政府所有的广州越秀城建集团控股。同时，城建集团亦借道越秀香港上市公司的身份，使得属下１３个子公司以及４０多个项目公司中的大部分在未来随同“过江”。
一位熟悉越秀投资的知情人士透露，早在３年前启动的越秀投资和城建集团的内部资产重组，是为日后赴海外发行REITs所做的前期准备。越秀高层原本考虑到新加坡上市，当时香港对内地企业发行REITs有一定的限制。
今年６月１６日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。越秀赴港发行REITs的思路也就逐渐清晰。
息口和折扣之困
海外REITs市场的利息环境已变。美联储的连续加息政策让美国REITs市场显出窘态，这种气氛也传染到了香港。
上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长王世渝这样形容：虽然香港首只REITs“领汇”得到港岛内投资者和海外投资者的继续追捧，但认购倍数和冻结资金都无法与去年相比。本来要从中助推一把的香港大亨李嘉诚又将旗下准备推到市场上市的“泓富基金”从上市途中撤了回来，也为市场浇了一盆冷水。
除了在升息环境下要提供较高的收益率外，内地企业选择在海外上市，还会因为较高折扣率而遭遇物业估值的缩水。REITs估值主要是看不动产的年度收益率，像香港、新加坡，REITs收益率达到６％就可以上市。
假设税后收入有１０亿，乘以约６倍的市盈率，可以按６０亿的价格出售。同样，如果国内物业打包到海外上市，在税后基础上，香港还会扣除１.２％的风险折扣，再乘以６倍的市盈率，估值就大大缩水。这就是国内物业在海外发行所面临市值缩水的弊端。
海外REITs
“对内地物业在税后打折，且不考虑人民币升值的汇率因素。”王世渝认为内地物业海外REITs上市是在某种意义上被掠夺了。
但利息上升的环境没有挡住内地企业赴港REITs上市的热情。越秀投资为赴港REITs上市开出了７％的税后投资回报率，还有一些积极运作离岸REITs的内地房企甚至叫出８％－９％的收益率。
王世渝说，“一方面，大家急切希望通过商业地产在海外做离岸上市的方式解决进一步融资的问题；另一方面，这种疯狂背后也透露出对国内REITs相关法规步伐迟缓的无奈。
缺乏复制性
红筹股背景的越秀在赴港REITs上市“具有别人不可复制的资质”。首先是广东省的“窗口企业”，其次是政府的强力推动，得以通过资产重组顺利走到今天。
“越秀投资是一家在香港注册的上市公司，同时持有国内的资产。从香港放宽后的REITs上市监管条例来看，这种情况是允许的。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅分析。
他认为，具有红筹股身份的越秀投资赴港发行REITs的监管和法规障碍事实上已经不多，香港监管当局重点关注的是其打包物业收益的安全稳定性。
内地房企需有技术性绕过监管的操作路径。最主要就是一个“红筹通道”，在境外注册一家公司，收购境外上市公司，再通过与境内公司的股权置换，达到上市的目的。
但红筹上市通道也操作困难。国家外汇管理局于今年１月２４日下发《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》，要求境内居民通过境外企业并购境内企业设立的外商投资企业，必须严格执行各项审批程序，尤其加强了对关联交易的审核。
反观内地市场，拥有大量优质资产的深国投，REITs之路却要艰难得多。因为其全资控股的子公司深圳国际（０１５２，HK）不是红筹股，无法直接收购母公司资产，只能借道其他资本手段。
尽管如此，越秀的红筹股上市路径对于一些具有类似背景的内地企业确有标竿意义。
不久前，华润置地（HK.１１０９）从母公司华润集团有限公司收购北京、上海及深圳高达３１.９５亿港元的商业物业，意在打包成REITs分拆上市。
高门槛
在港上市的REITs具备比较高的门槛。深圳铜锣湾百货董事长陈智感叹，最关键的问题还是培育物业不易。放在REITs里的物业都必须能提供较高且稳定的收益。相比于香港本地REITs，内地企业必须提供更高的风险溢价。
越秀赴港发行REITs开出了高达７％的税后年投资收益率。陈智断言，“能够达到这样高回报的企业没几家。”
但这并不意味国内地产商没有机会。在海外REITs呈现疲态后，流量巨大的资金必定会追捧高回报的中国市场；其次，与香港相比，中国内地的基准利率还保持在低位，现行一年期存款基准利率为２.２５％。
著名投行麦格理董事总经理白礼智预测，在明年上半年就会出现一些在香港上市的内地房地产公司。据悉，目前有多只国内房地产基金正部署来港上市，有机会的最少有９只，包括北京北辰、麦格理及会德丰等。