返回列表 发帖

海外基金重燃物业开发热情 首次公布房产外资额

蛰伏一段时间后,海外基金又开始涉足物业开发。
11月27日,国家外汇管理局发布首份《中国国际收支报告》。这份长达38页的报告吸引房地产业眼球的是,首次公布了房地产业外资直接投资额。
《中国国际收支报告》显示,2005年上半年,外国来华直接投资流入(含金融机构)288.61亿美元。根据商务部统计数据,房地产业及租赁占外资直接投资流入的9%。
综合上述数据,今年上半年约210亿元人民币的外资以直接投资方式进入房地产业,这些钱主要集中在开发环节。
除了来自香港和东南亚的房地产大鳄,在这股外资开发巨流中,海外基金的踪影隐约可见。
从试探到蛰伏
海外基金投资中国内地物业开发,经历过一个由爱生恨的过程。
基强联行董事总经理陈基强描述了这样一个轨迹。2003年之前,海外基金还一度热衷于做物业开发。从上世纪九十年代中期开始,麦格里、荷兰ING等机构就在北京和上海试探性开发物业。这一时期基金进入中国房地产的主要特征,是以自主开发住宅物业为主。
2003年之后,国际大型投资基金纷纷进入,与国内知名房地产企业联手,一般采用参股的方式介入物业开发。来自香港等地的中小机会基金,则以收购烂尾楼项目为主,将其重新开发、装修后整体出售。
在陈基强的印象中,2004年第三季度以后,海外基金的兴趣转移到了购买收租物业,包括购物中心、A级写字楼和服务式公寓。这些收租型物业将被打包,拿到海外市场上市,基金则主要获取利差收入。陈认为,在未来三年时间内,这仍是基金进入中国房地产的主流模式。
投资过程中的种种烦恼,使得基金经理们一度丧失了对物业开发的热情。
盛富资本董事总经理黄立冲认为,相对于投资现成物业而言,投资开发项目复杂程度高,管理更加困难。海外基金一般人员结构简单,显然不适于拉长管理战线。
信息不透明则是另一个原因。房地产基金对项目开发的一个基本要求是,风险可控,信息透明。“在中国房地产业,越不透明,利润越高。”在高税负体制下,房地产企业采取种种避税手段,如不把预售款计提利润,而是转投到其他项目,以此来避免缴纳所得税。
10年前,黄立冲在美国做房地产项目审计时,项目的所有资料都已录入电脑系统,他所需要做的就是按照程序检索。回到中国后,他才发现两地之间的差异是如此巨大,在给广州某中心做审计时,该项目已投入3.5亿元,可是走进财务室一看,却发现里面堆满了砖头!
“内地房地产企业项目评估的分析框架不在纸上,而是在分析师的脑海里,这些项目分析师一旦离职,当初的定位思路也就丢失了。” 黄立冲认为,这是最难向基金投资者解释的。在此背景下,洋基金往往只与上市房企合作,因为它们已付出了信息披露成本,而中小房企只能望“洋”兴叹了。
基金开发新模式
记者在采访中发现,近期海外基金又重新涉足房地产开发,与当年不同的是,这回它们开始尝试房地产投资管理公司。
拿地、融资、建设、销售、物业管理……如果哪家公司完成了这套项目开发的程序,它将被视为一家典型的中国式房地产开发企业。
如果在短短八个月时间里,这家公司不仅完成了这一系列令人眼花缭乱的动作,而且从项目中全身而退,并以同样的速度开始开发另一个项目时,它会让人感到不可思议。
海外基金利用房地产投资管理公司完成了这一任务。它用快进快出、锁定短期获利的方式,淘到了第一桶金。
居易国际就是这样一家房地产投资管理公司。到11月底,这个只有十多人的团队,用一年半时间先后完成了沈阳和济南两个“青年居易”项目的开发,现在,它正准备到其他省会城市“照葫芦画瓢”。
居易国际所要画的“瓢”,是国际通行的房地产开发模式。盛富资本董事总经理黄立冲介绍说,以美国为例,已不存在单纯的开发商,而是以项目管理公司形式存在,实质上就是一个房地产开发管理平台。这些项目管理公司员工不多,每个环节都只有一两个人管理,具体工作全部外包出去,他们所要做的是按部就班,对每个环节作出判断。
在美国式房地产开发模式细致的专业分工中,每个环节都通过完成自己的任务获得利润。指挥所有链条运转的力量是资本,通常是房地产投资基金。
站在居易国际背后的,是一家名为盛诺金的房地产投资基金。2004年,盛诺金入股居易国际。作为一个房地产开发管理平台,居易国际开发每个项目的资金,都由盛诺金注入,然后将项目每个环节外包。
盛诺金基金的大致轮廓是:第一期资金规模为1亿元港币,以投资公司形式出现,投资人以美国富人为主,只投资于内地二线城市小户型社区开发项目,要求资金收回期限在一年以内,股本回报率在15%左右。
在盛诺金的指挥棒下,居易国际避开上海、北京等大城市,选择了拿地相对容易的内地省会城市,开发以经济适用小户型为主的住宅项目,除少量高层建筑外都是多层建筑,在很短时间内实现预售。完成项目销售之后,它很快又投入到下一个项目开发中。
“房地产基金管钱,房地产投资管理公司管项目开发,并且按照基金事先确定的模式运作,这样就解决了基金不愿投资于内地物业开发的困局。”黄立冲说。
基金与开发接轨
越来越多的海外基金进入房地产开发,正尝试着将它们的开发模式嫁接到中国市场。
海外投资者习惯于“看文件”,房地产投资管理公司最大的优势则是会“做文件”。从项目可行性研究到评估报告、法律意见、财务报表,每个环节都会递交相关报告给基金管理人,然后转交到投资者手中。
黄立冲表示,即便牺牲利润率,也要回报透明度和速度,这是赢得基金投资者信任的根本。“投资管理公司所要做的,就是按照基金投资策略,制定自己的开发策略,然后按照规划去做。”
由于第一期投资获得成功,很快盛诺金将成立第二期投资基金,规模仍然是1亿元港币,投资策略也与第一期类似。作为房地产投资管理公司的居易国际,自然会拷贝沈阳和济南项目的运作模式。
陈基强介绍说,基强联行自身管理着一只房地产基金,同时拥有一个房地产开发团队,进行项目开发。
陈表示,在房地产开发方面要做“资产管理者”,总承包,再分包,绝对不碰一年以上的项目。这样的操作模式,正是黄立冲的房地产投资管理公司模式。与盛诺金的投资策略不同,陈只关注上海和北京的项目。
陈基强和黄立冲的房地产投资管理公司模式,正在被其他基金经理们认同。
另外两只不愿透露名称的基金的基金经理表示,随着外资基金在中国投资的增多,它们将回归到以“募集资金和投资管理”为主的模式上,而不如以往只采取单一的合作开发地产项目。
房地产投资管理公司的出现,为基金对接房地产开发项目提供了渠道。目标明确,迅速出击,按图索骥,房地产投资管理公司正在有条不紊地为基金投资者们赚取预期收益。
在大型投资基金大量收购物业的同时,大量的海外私人基金、上市公司和富有的个人投资者,正携着千万欧元蜂拥而入,房地产投资管理公司或许能给它们投资物业开发的启发。

返回列表