内地房企离海外REITs很遥远 物业, 所有权, 服务费, 开发商, 海外

Uranus08

发行REITs对开发商的物业规模要求较高，一般要求是至少包括四五个物业组合的一揽子物业；此外，对于发行REITs的地产商而言，拥有已建成并且产生租赁收入的物业是到香港上市融资的前提，而内地多数物业最缺钱的时期一般是在开发阶段。这意味着内地很多开发商很难满足海外发行REITs的条件。
业内分析人士同时指出，在成立一个REITs的过程中，内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，这实际上就是外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，不仅代价不菲，而且存在较大商业风险
昨日，内地第一只房地产投资信托基金（REITs）———广州越秀房地产投资信托基金（0405.HK）正式在香港联交所开售，首日股价上涨13.8%。（相关报道见B3）
作为内地房地产金融的标志性突破，越秀此次募集到17亿多港元巨额资金。这对宏观调控下面临资金困难的不少内地物业来说，显然提供了无限遐想的空间。
事实上，除了越秀集团，内地多个企业也正跃跃欲试：大连万达的招股文件已获香港联交所批准，估计明年年初就能上市；天津华银控股已基本完成前期工作，预计明年在新加坡上市；此外，华润、深国投等也传出筹备发行REITs的消息。
但是，“尽管大家谈的很多，行动上能沾上REITs边的并不多。”戴德梁行投资部董事叶建成昨日分析，对于类似越秀背景的企业来说，越秀的上市具有标志性意义，但对于多数开发规模较小的中小企业来说，REITs看起来很近，实际上很遥远。
远水难解近渴
这其中最大的问题是，内地众多缺乏资金的开发商，很难满足海外发行REITs的条件。
叶建成指出，发行REITs对开发商的物业规模要求较高，一般要求是一揽子物业，至少四五个物业组合，如果只有一两个物业就很难发行。
此外，对于发行REITs的地产商而言，拥有已建成并且产生租赁收入的物业是到香港上市融资的前提，而内地多数物业最缺钱的时期一般是在开发阶段。
越秀投资的4项内地商场物业，均地处广州市区的黄金地带，包括城建大厦、财富广场、维多利亚广场及白马商贸大厦若干单位，是办公楼、零售及其他商业用途的投资收益型物业。
而对于多数正在建造中的物业来说，REITs就有点远水解不了近渴。在内地大规模开发商业地产并出租给沃尔码等租户的深国投有关人士对此感受颇深，从拿地到建成物业期间，实际上REITs帮不上忙，他们只有通过发行信托以获得资金，等商业中心发展到一定程度并产生稳定回报，再考虑发行REITs。
此外，在香港发行REITs，只有净利润率保持在6％以上，香港资本市场才比较能认可，这意味着毛利润率需要达到12％以上，税后利润率6％以上。对内地房地产企业来说，显然门槛较高。
深国投上述人士表示，深国投发行REITs的时机还不成熟，主要原因就是其开发的很多物业还未发展成熟，需要花时间培育以形成稳定的现金流，否则资产质量难以获得资本市场的认可。
渠道之困
业内人士认为，红筹股背景的越秀赴港发行REITs，“具有别人不可复制的资质”。
香港年初放宽法例，自2005年6月开始，容许香港上市的REITs进行离岸投资。由此，内地企业海外发行REITs找到了主要通道即“红筹通道”———在境外注册一家公司，或者收购一家境外公司，再转而收购内地资产，达到海外发行REITs目的。
“越秀是少数成功案例之一，因为在发行REITs之前，越秀投资就已是一家在香港注册的上市公司，同时持有内地资产，其监管和法规障碍事实上已经不多，香港监管当局重点关注的是其打包物业收益的安全稳定性。”海华永泰律师事务所合伙人颜学海分析。
而对于多数并非由境外注册公司持有境内物业的内地企业来说，要进行离岸发行REITs，在实际操作中会面临很多门槛。
“最主要的是注册一家离岸公司并收购内地物业需要通过系列审批和监管。”新加坡星展银行一位人士解释。
今年1月24日，国家外汇管理局于下发《关于完善外资并购外汇管理有关问题的通知》（11号文），文件中的一些条款意味着，民营企业通过在海外控制或设立一家壳公司，并反向收购国内资产，从而实现海外上市融资之路，几乎被封死。
“尽管今年11月国家外管局发布75号文对11号文进行了修正，基本上打开了这个通道，但操作起来仍然需要解决很多细节问题，比如外汇来源等。”颜学海指出。
富人的游戏
不仅如此，中伦金通律师事务所合伙人张学兵还指出，REITs的上市需要付出较高代价，“实际上是一个富人的游戏。”
张学兵分析，在成立一个REITs的过程中，内地企业必须把内地物业的所有权转移到海外的REITs公司名下，这实际上就是外资购买内地物业，需要付出营业税、契税，还有各种中介机构的估价等服务费，代价不菲。
此外，如果和外资合作发起REITs，商业风险也不小，张学兵的律师事务所在做项目时都遇到一个相同的难题，境外REITs发起人购买内地物业时，并非一次性付清收购物业的资金，不过，此时内地物业的所有权又要转移到海外的REITs公司名下，“在这个过程中，开发商和境外买家之间是一个艰难的博弈，尽管有合同约定，但也存在较大商业风险。”
由此种种，在叶建成的眼里，内地企业的REITs之路并非坦途，其中涉及众多条件。
“眼下开发商可以尝试的方法，一是继续培育物业等产生稳定、一定规模的租金收益再考虑发行RETIs；另一种其实就是自己不发行REITs，而把项目出售给已上市的成熟REITs，或者卖给海外基金，当然是以合适的价格套现，以解决资金困境。”叶建成建议。