巨幅放量竞争加剧 全球地产基金激增千亿美元 雷曼兄弟, 房地产基金, 房地产业, 投资价值, 价格上涨

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基金们不得不担着比以往更大的风险寻求与以往相当甚至更小的回报
虽然全球不少地区房地产热潮已现见顶迹象，住宅地产之外，商业地产也因价格上涨过快高回报率获取变难，但几年来房地产业带来的巨大财富效应仍在驱动资本前赴后继。据英国《金融时报》1月9日报道，2005年，全球又出现了数十家不公开上市的超级房地产基金，其投资总实力超过上千亿美元。
庞大资金涌入，必然带来竞争的加剧。从摩根士丹利房地产、雷曼兄弟(Lehman Brothers)等基金近来的动作看，寻求具投资价值项目的难度正在加大。基金们不得不担着比以往更大的风险寻求与以往相当甚至更小的回报。
基金潮背后
据《金融时报》统计，2005年全球成立的巨型房地产基金至少有44家，其中大部分由美国资本设立，包括雷曼兄弟、黑石集团(Blackstone)和凯雷(Carlyle)。其中，黑石集团和KKR(Kohlberg Kravis Roberts)近几个月来的筹资额达到创纪录水平，这令它们未来有实力进行规模巨大的公司收购。
另一方面，私人基金正在变得比以往任何时候都庞大。2005年成立的最大规模私人基金包括，募集15亿美元的喜达屋机会基金VII(Starwood Opportunity Fund VII)、17亿美元的Rockpoint房地产基金II(Rockpoint Real Estate Fund II)、15亿美元的堡垒住宅德国投资基金(Fortress Residential Investment Deutschland)以及5亿美元的孤星基金V(Lone Star Fund V )。
这些机构和私人基金共筹集了超过300亿美元的资金。研究集团私人资本情报(Private Equity Intelligence)的数据表明，2005年全球房地产行业基金筹资额较2004年的200亿美元跃升50%。另外还有其他一些基金目前则正寻求筹集130亿美元甚至更多的资金。据业界的推算，这些新成立的基金能够撬动的资本总额超过1000亿美元。
此外，黑石集团旗下基金“房地产伙伴V”(Real Estate Partners V)已经设定了40亿美元的筹资目标，并可能在数周内实现这一目标。这将使其有能力在全球地产领域投资160亿美元，其前身在2003年筹资25亿美元。
据《房地产警报》(Real Estate Alert)报道，摩根士丹利也将为其全球房地产基金V(Real Estate Fund V)筹集创纪录的42亿美元资金，以及为一只仅面向美国的新基金和一只“特别机会”(special situations)地产基金分别募集12.5亿美元和10亿美元。
尽管人们担心，近年来商业地产价格上涨太快，实现高水平回报的难度上升，但仍然出现了房地产基金大幅扩容的趋势。此轮房地产基金扩容的最大推动力来自规模庞大的养老基金和腰缠万贯的私人投资者。在投资分析师的建议下，许多养老基金将更多资金投入地产及对冲基金等。私人地产基金则倾向于成立承担更大风险的“机会基金”，目标年回报率约为20%。
很明显，在几年来全球性的房地产热潮中占得先机的资本获得了令人眼红的投资收益率，吸引这些后来资本的加入。美国业内不少分析师表现出对这些资金的担忧。因为，在历次资产投资热潮中，养老基金和私人资本似乎都在扮演着给机构投资者接盘，最后被套牢的角色。
美国养老基金投资失败，甚至破产已是常事。一是很多公司的养老基金在2001年股市大跌中损失惨重。华尔街投行高盛经济学家达姆比萨.莫罗指出，美国很多公司养老基金的投资组合不当，导致近年来收益率增幅未能达到预期。
竞争压力下铤而走险
显然，2005年蜂拥入市的资本对“活跃”市场气氛，抬高资产价格起了关键性的作用。资产持有者们的胃口也被过多的资本吊了起来。
两三年前，写字楼和购物中心的易手并不引人注目，一般都是悄无声息地达成，但现在却引来众多大财阀、上市和不上市公司、手握着成百上千万美元的基金经理，竞相争抢。面对空前的竞争，业界最大的疑问和担忧是，规模庞大的资金增幅将会把竞争推向如何惨烈的程度。
交易者们已经在感受这种惨烈的搏杀。当摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley’s Real Estate Fund, MSREF)2005年在日本买下一家纺织厂时，虽然这家纺织厂拥有足够庞大的房地产资产，但MSREF自己也承认这并不能改变这项投资的高风险性。
2005年MSREF的收购还包括一家英国写字楼打包服务公司，原属于苏格兰皇家银行的一个房地产开发集团，和一家名叫AM的德国开发商。在中国，MSREF与美国西蒙集团正合作开发一系列拥有沃尔玛作为旗舰店的购物中心。
“甚至连购买普通收益率资产的竞争都比以前激烈许多，”MSREF的合伙人约翰(John Carra-fiell)感慨说，“当然，如果投资者足够有经验，就算在更激烈的竞争中，仍能够购入优秀的资产。”
几年前，基金们还可以通过企业并购的形式，在净资产价格上拿到一定折扣，从而立于不败之地，例如MSREF在英国收购该国第四大房地产公司Canary Wharf。但现在，这变得越来越困难。竞争的严峻形势正在逼迫资本铤而走险。
一些成熟的基金已经意识到了这一问题，并在认真地考虑资本规模的合理性。在2005年8月成功募集了24亿美元的雷曼兄弟欧洲房地产集团负责人杰拉德(Gerald Parkes)说：“我们不能确定的是，应该最终募集多少资本，才能保证这些资金能够最合理的投资。”
“毫无疑问，人们发现将资金做正确投资变得越来越困难，”杰拉德说，“两到三年前，房地产收购还存在巨大折扣空间，我们在这段时间里进行了4次公开和不公开的交易。但现在，很明显，许多房地产公司都在接近零利润率的边缘勉强交易。”
投资新方向
竞争激烈的一个结果就是，基金很可能会选择替代性的投资。传统房地产基金的投资主要集中在商业地产领域。但现在，很多基金选择购买酒店、疗养院，自己做开发，或者转战其他新兴市场。例如，黑石集团旗下基金就在2005年完成了许多酒店收购的大手笔，包括23亿美元收购La Quinta和32亿美元收购维汉国际(Wyndham International)。
另一个结果是，不少基金将选择投向上升空间更大的亚洲和东欧市场。日本、中国、印度和东欧国家都将迎来更大的投资机会。澳大利亚的麦格理全球地产不久前刚募集13亿美元成立的它的全球第二个基金，并将主要在亚洲投资。美国公司Aetos资本(Aetos Capital)将投资100亿美元在日本房地产市场。
对亚洲投资的偏重在德意志银行旗下的Rreef房地产公司身上，再次得到印证。该公司的第一个房地产基金在美国的投资比重已经从25%下跌至10%，而对亚洲的投资却从10%上升到35%。Rreef的负责人戴维(David Brush)说，该基金还有意从事更多的开发性投资。该公司旗下的第三个全球房地产基金拥有45亿美元的投资能力。