构建融资“立交桥”——中国房地产金融现状 房地产开发, 房地产企业, 中国房地产, 市场, 金融

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2005年的中国房地产市场可谓是风云激荡。一系列金融新政让“房地产领域对资金需求的扩大与传统融资渠道变窄”之间的矛盾愈发凸显，诸多房地产企业徘徊在传统的融资桥边，遥看愈来愈窄的桥梁，无不望桥兴叹。
然而，房地产这块山芋毕竟是香气醇厚，吸引了众多的投资机构、海外资金等新的融资形式介入房地产业，另辟“新桥”引其通过，未来的房地产融资市场是否会出现柳暗花明的又一村？
中国房地产金融体系远未形成
由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。
中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
这种现状在中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞看来，便是中国房地产金融体系远未形成的表现之一。“目前中国房地产金融体系缺失，主要体现为房地产信贷单一模式，银行一家独大。”孙飞说，“房地产企业实际上的金融资金来源，除去股权融资，90%以上的资金来自银行贷款。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，一方面使金融行业面临较大的系统性风险，另一方面也给房地产业的发展带来了掣肘。”
“可以说，过分依赖银行的单一融资渠道，高度集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。”润联信用担保有限公司总裁马广坦言，“改革开放以来，我国的直接融资市场发展很快，但在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局。目前，房地产业在相当大程度上需要银行的信贷资金支持。银行是房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。”
除却融资渠道的狭窄性，我国房地产金融体系还有哪些尚未完善之处呢？马广告诉记者，法律法规不健全，也是影响融资渠道拓展的重要原因之一。“当前，有关房地产金融方面的政策法规，仍未形成一套完整科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。”
“中国房地产金融必须走一条多元化、国际化的发展路径。”孙飞认为，地产金融必须改变融资单一化的局面，通过融资多元化、国际化，形成合理的地产金融体系。未来地产的融资渠道不能只是银行一家独大，垄断地为地产提供金融服务，应该有更多的融资渠道。目前，新加坡、香港政府纷纷争取内地物业到其所辖的金融市场去发行房地产信托投资基金（REITS），美国、新加坡、加拿大的地产基金及投资银行也纷纷进入中国投资地产，这充分说明中国地产金融市场的多元化、国际化是一大趋势。
谈及房地产融资未来多元化的发展道路，马广表示赞同。“房地产业融资渠道的单一，无论开发商还是银行体系，都造成了非常大的负担，同时也蕴含了巨大的风险。所以说房地产融资多元化是解决目前房地产融资难，形成房地产金融体系的必由之路。”
条条“桥梁”通融资？
业内专家对未来中国房地产金融市场有如下乐观表态：随着信托、专业的房地产信托基金（REITS），以及境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等进入中国的房地产领域，房地产企业的融资渠道日渐拓宽。特别是今年，2006年中国金融业全面开放，将会有更多的金融工具、金融产品、金融机构来为中国的房地产业融资服务。
然而，面对如此新架融资桥与传统融资桥，并不是每一房地产企业都可随意踏桥而过。掌握企业或项目的性质，了解各个桥梁的通行要求，继而选择适合自己的“融资桥”方为上策。
目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。
A、内部融资：预收的购房款
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年2003年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%，成为房地产开发第一大资金来源。
如今，房地产开发商资金来源“过于依赖房屋预售”的现象较为普遍。
中国人民银行2005年8月15日颁布的房地产金融报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。央行的建议如果得以施行，开发商提前预收的购房款那将来融资的途径被隔断，可会使某些实力不够的开发商放弃相关的开发项目。这对银行、基金公司等金融机构和房产投资人士来说，都将是一个相当明确的市场干预信号。
B、银行贷款
二十一世纪的今天，房地产业在通货膨胀和低息政策之下，银行贷款依然是来源丰富、成本低廉的重要融资途径。中新苏州工业园区置地有限公司战略投资部的郑宝雷认为，这在现有的银行体制下，银行融资的政策性影响很大。央行的“121号”文件在项目的开发程度和开发企业自有资金等方面较高的要求不是多数开发企业在短期内所能够达到的。
“银行贷款方式种类不多，期限较短。”马广坦言，投资规模大、周期长等特点使房地产开发投资更需大量资金。而房地产开发公司的贷款在国内大概有三种形式：第一是房地产开发流动资金贷款,用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二是房地产开发项目贷款,为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三是房地产抵押贷款，开发商以开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种方式贷款期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。
“日本商业房地产贷款时间最长可到20年，而我国银行以往只有一到三年的开发贷款，使众多开发商无力支持商业运作。”中国商业地产联盟秘书长王永平说，“现在已有某些银行推出了专门针对商业物业的中长期贷款项目，但银行在评估其未来价值时，也有自己的担心与顾虑。”
为何银行在向房地产企业做贷款时如此审慎？华夏银行总行营业部信贷审查部总经理张勇淼道出了银行的考虑：“纵观目前各家银行的利润点，最高也在2%，即放出100万贷款，一年获利润才2万，如果这100万出了问题，银行则需要5000万的良性贷款才能将损失找回。银行所承担的风险性很大。”
“虽说当前银行提高了开发企业贷款准入门槛，但银行还是比较看好房地产市场的。”张勇淼告诉记者，对于名副其实的好楼盘、好开发企业，华夏银行也会在2006年提供相应的支持。同时，华夏银行也正在积极探索发放中长期开发贷的模式，以便给予企业发展更有效的支持。
C、担保公司
据了解，担保公司在房地产融资中起着架设融资渠道、提升企业信用的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。
因此，“担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。”马广对担保在房地产融资中的作用给予了肯定。
在房地产项目开发过程中，有实力凭借自有资金交纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在交纳部分土地出让金后就面临着资金短缺，在这时，担保公司可为其提供房地产委托贷款。这种方式使具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款，既为开发商寻求了资金又提供担保，达到了双赢效果。为保险起见，开发商可把项目公司的股权质押给担保公司作为反担保措施，从而解决了房地产开发企业的资金短缺。
然而，担保公司对于企业的考核也是比较严格的，尤其对企业内部情况及财务日记帐的审核也十分仔细，在某些方面甚至超过了银行，这对内部管理混乱的企业来说，也是一道相当难过的门槛。
D、信托融资
“信托是创新的主要模式。” 信托融资相对银行贷款受政策限制少、既灵活、创新空间又大。尤其2005年9月银监会发布了212号文件，更大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行。
虽说如此，孙飞对未来的信托融资仍存乐观态度：“单一信托计划应不受此文件限制。如果单一信托委托人愿意投资一个四证不全、资本金不超过35%的房地产项目，根据《信托法》的相关条款，信托公司有权利接受这项业务。”
据悉截止到2005年12月16日，国内信托市场合计推出405只信托产品，其不仅使信托业规模猛增，而且加速了信托品种的多元化趋势。“目前，信托业已初步形成证券投资型、股权投资型、资金贷款型、资产受益权转让型、信托资金租赁型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。这不仅方便了委托人根据其投资偏好选择其信托类型的空间，而且也加剧信托行业内不同类型信托产品为争夺市场份额而产生的同业竞争。”孙飞说。
E、REITS（房地产投资信托）
REITS是信托的一种。随着改革开放，国内第一只REIT越秀房地产投资信托基金在香港上市，这种新的融资桥进入了国人的眼球。
在孙飞眼中，“国际REITS离中国越来越近了。”REITS是一个标准化的房地产金融信托产品，它可以上市流通。在中国，本土房地产信托每次融资仅1个亿或2个亿，因为有200份信托合同的限制。而REITS产品，动辄就是几十亿，上百亿；香港领汇基金则达200个亿，因为它是公募的，可上市流通的。实际上REITS是改革开放国外高端地产信托形态步入国门，中国房地产信托未来发展的主流方向。
在王永平看来，RIETS对房地产业的发展至关重要，但开发商对RIETS的期待又不能过高，尤其是在开发环节。他认为：国外基金更喜欢在项目运营时参与收购，一般不会在开发环节初期就投入大量资金，它要考察项目是否有稳定的现金流与租约，确定后方才会下定单。若项目未呈现出专业性操作，或在运营阶段没有良好表现，RIETS是不会轻易投资的。
“国外基金进入房地产业，对于国内银行既存在挑战，也有一定的利好。”张勇淼分析，国外基金进入中国房地产市场，既有对人民币升值的预期，亦表明外资对国内房地产市场有巨大获利空间的认可度。国外基金以合作资金进入某个房地产项目，既是从局外对项目做了全面评估，又减少项目在向银行贷款时的负债总额与负债率，大大降低了银行风险。
随着WTO承诺的到期，我国金融业也不得不加快改革与开放的步伐，新的融资渠道不断萌芽，房地产企业融资可谓机遇与挑战并存，各方博弈，谁将胜出……