外资加速淡出不良资产市场 房地产市场, 的, 建设部, 外资, 管理公司

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去年冬天还在忙于不良资产处置的杨光群，今年冬天告别了这一业务。作为最早进入这个领域之一的联华控股资产管理有限公司(以下简称联华控股)执行副总裁，杨已把精力集中在创业投资和其他一些金融投资。联华控股是一家台资资产管理公司。
抱有类似想法的外资买家并不止联华控股一家。一位外资资产管理公司负责人告诉《财经时报》，从8月开始，外资买家就开始“只看不买”。
“171号文”是造成这种局面的直接导火索。2006年7月，建设部等六部委出台《关于规范房地产外资准入和管理的意见》(简称171号文)，从多方面对外资进入房地产市场进行限制。
AMC随之做出反应。《财经时报》获悉，从8月开始，AMC不再向外资直接投资者转让房地产类不良资产包，已打入资产包的不良资产也被剔除出来。
为房地产而来
在人民币升值的背景下，房地产类资产包最易夺得外资买家的“芳心”。
普华永道在12月7日发布了《2006年中国不良资产投资者调查》中表示，93%的外资投资者钟情于房地产有关的资产。
在外资买家看来，这些资产定价直截了当、回收简单，因而成为首选。据了解，在上市前，在中行、建行和工行共剥离约7000亿元的不良资产中，大部分属于此类。
处置这样的资产回报丰厚。
雷华资产管理有限公司总经理谭国彬向《财经时报》道出个中奥妙：不良资产包中的土地价格相对较低，如能在债权转化为物权时，顺利拿齐各类证件，将会获得很高的投资溢价。在上海等发达地区，其售价将比债权人最初获得时高5倍以上；如果参与开发，收益将会更高。
而且，房地产类不良资产已成为外资进入房地产市场的捷径。长期为AMC提供法律服务的环球律师事务所合伙人张向《财经时报》透露，对于一、二线城市房地产类不良资产，境外投资者兴趣更为浓厚。
因房地产而去
8月初，一家外资不良资产处置基金成为171号文的“猎物”。这家基金中标了武汉地区的数个不良资产包，但在向监管部门申请交易时并没获准；因为该交易有悖于171号条款。这家基金不得不把含有房地产的资产从不良资产包中剥离。
在171号文中，中国政府部门规定：境外机构申请购买非自用房地产，应当在中国设立外商投资企业；同时，对于进入房地产企业的外资买家，中国也制定了新的规则：其投资额必须超过1000万美元，注册资本不得低于投资额的50%。
171号文的出台，击中了外资买家的“命门”。
此前在中国不良资产市场上活跃的外资买家，一般是不良债权基金和对冲基金，他们都未在中国境内进行直接投资。按照普华永道的调查，它们占据了中国不良资产市场投资主体的50%。
为执行这一规定，AMC不再把房地产类不良资产出售给境外直接投资者，或者把房地产从包中剔除。
据了解，AMC调整后，这类基金尽管坚持投资于不良资产市场，但交易量与前两年相比已大为减少。
探寻新路
171号的出台，促使外资买家把目光瞄向更广泛的领域。
据普华永道的调查，对于中国问题资产的投资，外资买家对高回报贷款的兴趣正在增加，比如无力偿还借款人的单项贷款和有资金短缺的房地产项目贷款。在外资看来，受宏观调控影响，这两个领域蕴藏巨大的投资机会。
而私人投资也成为外资盛宴。这些年来，中国私人股权基金和创业投资基金开始兴起，外资自然不愿放弃这个机会。
据了解，联华控股这家最早入中国大陆不良资产处置的公司之一，旗下设立了一只创业投资基金，并寻求投资地方性金融机构的机会。