房市情况不明 国际热钱投资国内房地产出现分歧 效果图, 房地产, 调控房价, 情况不明, 渣打银行

Angelbaby

2006年12月4日，渣打银行的两位经济学家抛出了一份令人瞠目的报告。这份题为《外汇热钱正在神秘离场》的报告声称已经找到2006 年上半年有大量资本外流的证据，并估算外流资本共计240 亿美元。两位经济学家认为，是2006 年第一、二季度调控房价的风声和抑制房价的政策最终导致了热钱离场。
仅仅在一个多月以前，地产投资机构仲量联行发布了其对于全球上半年房地产投资情况的报告。该报告对于2006年上半年国内房地产吸引外资情况却相当乐观。该报告数据显示，上半年，中国吸引房地产直接投资高达47.5亿美元，同比翻一番。其中流入中国内地的跨境资本达到27.7亿美元，占总投资额的58%。
两份不同性质的机构从不同视野所观察到的结论南辕北辙。然而，这并非表面上的学术之争，真正令人关心的是，目前，境外那些千方百计来到中国预备在房地产业大赚一笔的热钱或许也面临同样的矛盾心态？
进还是出
“我还没有看到报告。但我想这不一定是房地产调控的结果。也可能只是出于分散投资风险，离开中国。” 世邦魏理仕大中华区董事总经理蒲敬思指出。
不仅是世邦魏理仕一家，更多接近实战的房地产机构和研究机构卷入了这场争论中。
北京思源置地投资有限公司副总经理林茂告诉记者，目前全球资金大量过剩，到处在寻找高回报的投资市场。由于人民币持续升值的趋势已确定、国内房地产价格持续几年的飙升，中国的房地产行业在新兴市场国家中尤其具有吸引力。从目前国际市场上的迹象显示，大量资本还在积极寻找进入中国房地产的机会。
作为佐证的是，12月8日，嘉德置地旗下的中国零售房地产信托基金(Capita Retail China Trust)正式在新加坡交易所上市交易。该基金的招股价格为1.13新元(约合5.6元人民币)每股，1.6新元开盘即高开高走，截至收盘时，其价格落在1.8新元上，溢价过半。而投资新加坡REITs的机构投资者很大一部分来自欧美。
当下，作出热钱离场的结论似乎有些草率。
记者了解到，渣打的分析来源于宏观数字分析。王志浩的依据是，身为发展中国家的中国，统计系统不尽完善，一些外汇流动并未得到记录，另一些记录得过早或过晚，从而致使前后数字不吻合。有鉴于此，国际收支平衡表中增设了误差和遗漏项，通过修正使经常账户/金融账户与外汇储备的变动一致，而这些误差和遗漏项恰恰成了热钱流向的晴雨表。
虎杰投资顾问首席分析师张寅指出，“我觉得渣打的报告忽略了几点因素。第一是6月份以后，中国的QDII，中国政府也鼓励国内资本外流；第二，今年外资企业向外汇款利润有所增加；第三，国际贸易不平衡的因素很多，外管局没有做出详细的解释。”
张寅进一步指出，之前，我们所谓的游资大部分是华人，以外汇形式进入中国。其比例可能不低于70%，以后，可能会有更多的石油美元进入中国房地产市场。它们主要来自中东和俄罗斯。已经有迹象证明了这一点。“而渣打最近也投资了北京的一个项目，属于股权投资。”他说。
渣打报告撰写者之一的常钟先生认为，对于热钱的走势和判断无疑是下结论最为困难的领域之一。作者的模型或许有不准确的地方，但是其依据宏观数字、政策作出的定量分析。“我们得出的结论更着眼于对经济趋势作出合理预期。”他说。
趋势
但是，从现实情况看，渣打经济学家无疑对未来提出了一个合理的警示。
“危言耸听”的不仅是经济学家们。就在10月30日公布的《中国金融稳定报告(2006)》中，中国人民银行发出警告指出，当前房地产市场前景尚不明朗。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。
该报告进一步假设，如果房价出现较大幅度下跌，银行自身持有的房地产抵押价值会降低，冲抵银行自有资本，银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放，推动房价更大幅度地下降。
央行的报告表现了监管者的担心，而近期房价增速下跌成为另一个危险的信号。
国家统计局的国房景气指数表明，1-11月，全国商品房平均销售价格为2345元/平方米，同比增长5.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2211元/平方米，增速与商品房持平。对比1-10月商品房价同比增长11.7%、商品住宅10.2%，1-9月商品房价同比增长13%、商品住宅10.9%的数据，增幅已有明显下降。
常钟表示，这对于热钱的影响非常大。热钱投资周期相对较短，很多只看中几个月到1年以内的投资机会,因此所承担的各种税务与费用都是比较高的。价格增速放缓会直接影响其收益。而且，目前中国政府的政策给他们留下的印象是：国家对房地产的调控措施不会停止，目前已经体现在价格增速上了。在感觉价格不明朗、利润空间有限的情况下，他们就会考虑撤出中国，选择其他投资会。
不仅仅是房价增速减慢的问题，最近有消息称，包括“内地住宅第一贵”汤臣一品在内的上海多个楼盘，不久前接受了有关税务部门的稽查，其理由是涉嫌虚假销售等。
一直以来，“汤臣一品”平均每平方米售价高达11万元的天价给节节飙升的国内房价竖起了一个新标杆。作为标杆性的企业被查，高企的房价是否还能够找到支点呢？
实际上，从2003年年底开始到现在，海外资本投资中国楼市始终抱有持续介入的热情，大肆购买国内物业。
拿金融大鳄摩根斯坦利来说，光是2006年上半年就一口气出手50多亿人民币，收购了上海金桥埃蒙顿假日广场、静安区"烂尾楼王"东海广场等多个物业。海外资本的投资热情伴随着国内房地产市场价格几年来的飙升，一路高歌猛进。仲量联行的统计数据显示，2006年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元。
问题在于，在狂热的炒房热潮中，国际热钱总有撤出的那一天。这些国外资金的离场是否会带来国内房价恐慌性的杀跌？这个问题成了悬在所有人头上的利剑。
2006年7月11日，经国务院同意,建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。到目前为止，限外令的影响已经逐渐显现。
世邦魏理仕研究部覃晓梅表示，写字楼销售市场受到较大影响，海外背景的客户几乎全部停止了购买交易，CBD内已经有多个正在散售的项目发生销售率下滑或停滞的现象。同时一些与外资投资者洽谈整售的项目也由此告停。
虎杰投资顾问首席分析师张寅说，“当然我们要承认，房地产调控对外资还是造成了影响。”SOHO中国联席总裁张欣在最近一个论坛上说，“境外的买家开始有些缩手缩脚。我认为，影响主要局限于住宅，实际上，大部分境外机构投资者，他们看重的是物业、酒店之类。而酒店是归旅游局管理。还有部分FDI(境外直接投资)也可以直接购房。这些又归商务部管理。他们受到的政策影响是没有那么大的。即便是买住宅，境外投资者通常购买全球前5名中介公司推荐的项目，有少数较低收入的投资者才会购买普通楼盘。”