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2006年之前，中国的房地产市场固然依旧与居住需求直接相关，但因它背靠“土地”这一稀缺资源，也就成为和股市一样的金融投资产品，炒作投机之风愈演愈烈。于是，集民生、资源、金融等性质于一身的房地产出现泡沫嫌疑之时，中国政府毅然决然的调控姿态尽显无余。然而，在中国房地产刚刚进入市场化不久之时，在全球资本的虎视眈眈之下，甚至连一轮全面涨跌潮也没完全经历的中国楼市，能否在调控下走好，一切仍在观察。
危机潜行，调控缘起
流动资金过剩、房地产投资热情高涨、银行对房地产贷款过分依赖……种种迹象表明，中国目前楼市与日本“前事”颇有相似。
2006年是个房地产信息的爆炸年，当有关宏观调控的报道铺天盖地袭来，人们的意识似乎也被淹没在了信息汪洋中。因此，在我们的回顾中，为什么要调控显得至关重要。
其实，中国房地产市场存在泡沫之说早在2004年，甚至2003年就已被国内外专家和市场人士提及。因为远观日本、东南亚一些国家在此前因房地产泡沫而导致的经济长年衰落，中国市场虽未亲历泡沫，但提防之心时刻有之。
根据日本的经验，房地产泡沫与金融风险直接正相关。上世纪80年代，日本经济快速回升，居民和企业手中存有大量剩余资金，伴随1985年《广场协议》后日元大幅升值，日本金融机构的过剩资金和外来资金纷纷注入国内股市和房地产市场，小小的日本岛国土地资源极速升值。房地产商再以土地为担保向银行贷款，形成房地产信贷不断扩大的恶性循环。1991年底，日本股价和房地产价格同时暴跌，金融机构不良债权大幅增长，导致此后若干年日本消费力委靡，内需不足。
前事不忘，后事之师。流动资金过剩、房地产投资热情高涨、银行对房地产贷款过分依赖……种种迹象表明，中国目前楼市与日本“前事”颇有相似。
逼出来的“国六条”
由于中国市场的广大性和繁杂性，调控难度也非其它国家可比，此前的一系列宏观调控政策并未全面奏效。终于，在2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出“国六条”。一场史无前例的房地产调控大幕就此拉开。
对于中国楼市泡沫而言，另一个致命的风险同样隐藏在外汇市场，即人民币升值预期。从2004年开始，以美国为主的西方国家从保护本国贸易企业出发要求人民币升值，同时要求中国开放资本市场。一旦两者并进，大量外资极易涌入中国市场寻找升值套利机会，楼市将成为重要投资方式之一。无论摩根士丹利等投资银行在2005年时如何辩解投资楼市与外汇套利无关，但日本经济的教训足以告诫中国市场小心提防。
当全社会资金流动性过剩，以房地产为代表的固定资产投资热情高涨极易引发过剩和通货膨胀，这也是宏观经济必须考虑的问题。数据显示，就在宏观调控之际的今年前11个月，全国城镇固定资产投资仍然达到79312亿元，比去年同期增长26.6%。其中，房地产开发投资16416亿元，涨幅同样高达24%。抑制投资冲动成为政府平衡宏观经济的重要任务之一。
另一边，中国土地资源在多年粗放式开发后开始拉响警报。数据显示，到2005年10月底，我国耕地面积仅为18.31亿亩，经济发展与土地资源矛盾相当突出。而根据国家要求，“十一五”期间，耕地面积须死守18亿亩底线。开发闲置土地，规范地方政府的批地冲动成为当务之急。
如果这一切再配上中国日益上涨的房价，有所激化的居住矛盾，倡导“和谐社会”的中国政府无论如何没有理由不出手干预了。
“且调且涨”的楼市
调控中的中国房价仍在“且调且涨”的曲线下前行。从5月开始到11月，全国70个大中城市的房价同比涨幅一直在5.3%至5.8%间上下浮动，甚至在9月均价涨幅回落到5.3%最底点后，10月、11月的房价涨幅依次回升至5.4%和5.8%。
“国六条”之后，与房地产有关的调控政策确实如雨后春笋般出现。综合来看，政策基本涵盖了与楼市有关的各领域，包括调整土地出让金管理，以抑制地方政府卖地冲动；增加契税、个人所得税等房地产转让环节税负；加息及上调银行存在准备金率；对住房结构设定“70%以上建小户型”要求；完善保障类住房体制要求；加强房地产市场的外资进入与管理等等。
但是，房价并没有应声下跌。究竟是政策效果显现的阶段性所致，还是政策本身的有效性出了问题，宏观调控引来房价只涨不跌的话题引发了市场广泛争议。
“就楼市本身而言，土地调控、住房保障体制是此轮宏观调控的根本环节所在。这体现了中央调控层不再‘唯房价论’的调控经验的成熟。”国六条出台之初，上海同策房产总裁孙益功异常感慨。在专家看来，调控终于开始触及深层体制，只要以上两方面调控到位，房地产市场的健康发展指日可待。
但是，尽管国土部、建设部等相关部门下足了力气，土地与保障的调控效果仍然有限。根据建设部部长汪光焘在11月底的介绍，全国仍有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未按要求公布住房建设规划；有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。以此可见，地方政府在保障类住房建设中的抵触情绪尤在。
集结了最多争议的政策要算“住房结构调控”。根据九部委的联合发文，未来新建住宅将实现70%以上建90平方米以下小户型的局面。以满足小户型需求。暂不论直接以政策方式规划市场操作的“计划色彩”，70%的比例设定已经颇令市场置疑。政策出台后，北京等地大户形房源出现炒作、抬价、囤积，各地市场纷纷反映大户型需求远高于30%。而为了维护这一政策的可行性，近日甚至有建设部相关人士公开称对大户型购房者可能征收“持有税”，引来市场一片哗然。
一个初见成效的调控政策存在于金融领域，目前商业银行对房地产类贷款尤其是土地储备贷款的放贷冲动得到控制，在WTO金融市场全面开放的情况下，金融体系完善风险防控能力的速度正在加快。同时，由于金融主管机构在外汇政策的有效斡旋，因人民币升值而可能潜藏的楼市泡沫破裂风险正在下降。
“总之，部分政策有效性需要改进，而政策显现的阶段性也确实存在。只要目前政策执行到位，投资减缓，局部地区房价稳步回调之势将是必然。”上海易居研究院停息中心副总监于丹丹称。从近日公布的11月全国70个大中城市房价走势可见，虽然房价整体走势继续向上，但房价出现回调的城市数量已经由原来的1至2个增加到目前的10个。
来年，我们期待什么？
“明年的楼市调控将以现有政策的落实为主。”12月7日的中央经济工作会议之后，各路专家纷纷做出类似预测。在此会议上，加强和改善宏观调控成为中央定下的八大任务之首，其中重点提及房地产宏观调控的政策落实之重要性。
于是，当谢国忠等国际经济研究学者大胆预言中国楼市泡沫将在2008年至2009年达到谷底，众多国内学者却认为，中国楼市的“政策市”特征将不会产生日本等国房地产市场的大起大落。具体而言，除了房地产政策本身将改变供需结构外，一个重要的外部利好是，中国政府在外汇政策上逐渐取得的主动可能令楼市风险软着陆。
在近期举行的中美战略经济对话中，美方越来越多的经济人士已经意识到简单的要求人民币升值对美国经济并无大益。而“保-伯效应”（即美国财政部长保尔森与美联储主席伯南克访华）虽然引来了人民币一轮小幅度上升，但是人民币走势一定是以美国中短期利率差为准绳，长期小幅调整已经成为英国经济学人集团中国首代许思涛等众多经济界人士的共识。也就是说，在大量游资想寄希望于人民币短期升值，再通过资本市场的对外开放大量流入中国楼市以套现的梦想很可能永远停留于梦想。日本的“升值-泡沫-贬值”轨迹不可能在中国发生。
另外，稳定的经济增长和持续提高的居民收入会对房地产市场走稳提供保障。多数专家认为，经历了金融开放和人民币升值调控考验的中国政府，正在通过温和的阶段性控制方式对待资本市场开放和人民币升值问题，目的之一就是为国内消费市场的培育赢得宝贵时间。这一过程中，中国市场必须争分夺秒提升产业结构，扩大多种消费需求，以改变在对外贸易方面的过度依赖。体现在房地产市场，楼市开发与投资，将更注重质量效率，同时随着保障类住房制度的完善和土地政策的规范，楼市供给会进一步平衡。
方向既定，前路待行。聚集了全社会关注目光的房地产宏观调控最终呈现怎样的市场结局，我们仍在试目以待。
2006房价涨幅居前城市
地区 11月新建商品住宅
价格同比涨幅
福州 10.4%
北京 10.3%
深圳 9.8%
厦门 9.6%
秦皇岛 9.3%
成都 8.9%
贵阳 8.4%
泉州 8.2%
（数据来源：国家统计局）