百亿融资保利将创房企单次增发纪录 保利地产, 房地产项目, 项目计划, 投资公司, 公积金

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2月12~13日，保利地产（600048.SH）两度冲击涨停。此时，距离地产股集体跳水、保利从最高价下跌37%以上并到达阶段性低谷，只有短短两天。
戏剧性转变来自于保利地产2月13日公布的2006年年报：公司董事会提出以截至2006年12月31日公司5.5亿股总股本为基数，每10股派发现金红利0.3元（含税），同时以资本公积金每10股转增10股。并且在2007年度增发A股的议案，拟增发不超过3.5亿股普通股。募集资金将主要用于投资公司9个房地产项目，项目计划总投资134亿元。
虽然保利地产的管理层在接受《第一财经日报》采访时表示，目前尚未确认保利增发A股的确切时间，也并未确认A股增发的具体金额。但可以确定的是，“这将是A股市场上房地产公司近年来最大规模的单次增发融资。”
创房企单次融资最高规模
上述年报还显示，2006年保利地产实现主营业务收入40.27亿元，同比增长70.90%；净利润6.59亿元，同比增长61.92%，每股收益为1.2元。
在经过两天股价上涨超过15%之后，保利的股价在2月14日报收每股48.8元，如果10股送10股拆细股本后，到增发前的规定时间段内，该股股价维持这一水平，则保利的融资规模将不低于85亿元。如果保利的股价一直保持强劲上涨趋势，则其融资规模将超过百亿元。
投资者对这一近年来少见的高配送题材以及大规模融资题材集于一身的地产股，已表示了热情追捧的势头。即使是此前对地产股多次提出宏调风险警告的券商，也调高了对保利地产的业绩评价。光大证券研究所有关负责人表示，由于2006年末保利的高额已售未结收入，其将保利2007年收入预测上调至76.5亿元，将净利润预测调整至9.9亿元。公司12个月内的目标价应为65元，维持“最优-1”的投资评级。
不过由于保利的增发方案仍需在3月8日经股东大会审批通过后才可上报证监会，因此一切都仍然存在细微变数。
融资需求箭在弦上
在近几年的快速扩张后，保利今年的超高规模融资冲动已如箭在弦上，不得不发。2006年是宏观调控的密集年，但这一年也是各大公司着力表现的一年。其中保利的拓展力度是自其成立以来最大的：新拓展项目11个，占地221万平方米，规划建筑面积385万平方米，公司权益面积311万平方米。新开工237.6万平方米，竣工87.7万平方米。分别同比增长165%及46%。年内完成投资超过100亿元，土地投资超过68亿元。
在并购、买地、大规模开发的背后，是保利对财务杠杆的极尽使用：截至2006年12月31日，保利通过上市直接融资20.19亿元，净增银行贷款等25.8亿元。同时还为11家关联公司提供长期借款担保，合计23.22亿元。
2006年末，保利总资产已达165亿元，同比增长105.8%，超过86%为存货及预付账款等经营性资产，负债总额124.89亿元，资产负债率高达75.71%。保利地产2006年的现金流量表显示，其经营活动产生的现金流量净额为-40.22亿元，投资活动产生的现金流量净额为 -2.16亿元。全年其通过筹资活动产生的现金流量净额44.44亿元才使得公司现金流为正，而其中就包括在IPO时融到的约20亿元。
不仅如此，截至报告期末，保利已签订合同（土地及建安合同）未付的资本项目支出合计45.7亿元。2007年，公司预计还要再完成房地产直接投资125亿元，用于9个项目的建设。
也就是说，2007年保利仅在房地产直接投资及交付地价款等方面的开支，就预计高达170亿元左右。而报告期内售房及提供劳务等收到的现金仅为69.05亿元。高负债率加之未来的巨额投入，令保利向资本市场进行高规模融资在所难免。
高成长高负债的运营模式
虽然保利的负债率在上市房企中较高，但是其后续的增长潜力仍然十分可观。其2006年虽然结算收入只同比增长了61%左右，但是其已售未结算金额达43.78亿元，高于2006年全年收入。且2006年末存货总量为113亿元，预收账款29亿元，这些财务数字使保利在 2007~2008年实现高增长可以预期。
上述光大证券的负责人认为，市场对保利地产最大的误解是把该公司当作是一家追求高毛利的企业。实际上，与万科、金地集团一样，保利地产同样追求项目的周转速度。2006年，公司在毛利率下降8个百分点的同时，仍旧实现了利润的高增长。公司在年报中还披露2006年包头项目和长沙项目均实现了“当年拿地、当年开工、当年销售”的良好业绩。
他认为，2007年保利地产业绩继续保持高增长几乎是确定的，投资者没有必要过分担心土地增值税对公司业绩的负面影响。公司在年报中披露，2007年计划新开工面积和竣工面积分别是360万和170万平方米，继续增长52%和94%；虽然计划销售金额为100亿元，仅增长20%，但 2006年年底的已售未结收入已达43.8亿元，比结算收入还多。即使2007年新增销售部分仅结算30%，加上已售的部分，公司2007年的收入也将超过70亿元。
从年报来看，在宏观调控的形势下，保利适时转变了开发方向。在国家加大了对普通住宅建设的引导后，保利2007年的在建、拟建项目中，绝大多数为普通住宅，而且商业项目明显增多，普通住宅占2006年底土地储备的75%，中心城市地块占储备量的50%。在市场受调控影响较小的广州，保利开发物业的比例也在上升。
保利对主营业务利润税金及附加占收入的计提比例达到8％，超过了往年5%~6％的幅度。而在这些成本计提中，2006年未结算的收入已缴纳营业税和城建税达到1.6亿元。也就是说，保利今年多计提了税金1.6亿元，对政策作出未雨绸缪的反应，为以后年度的业绩提升打下了基础。
保利地产2006年的招股说明书显示，该公司在发行前总股本只有4亿元，所有者权益不过12亿元。而到了2006年中报期间，保利的总资产已经超过100亿元。2006年末更是达到165亿元。
截至2006年底的124亿元高额负债中，其中预收债款49.22亿元，占负债总额39.4%，其实可以剔除在纯负债外，保利实际的纯负债率在45%左右。而背靠资本市场的融资优势，以及项目快速运转的机制，保利可以避免走上类似顺驰在扩张过程中后劲不济的覆辙，以高存货、高负债、高预收账款、低经营活动的现金流量实现其高速扩张。