华平瞄准融科地产 投资, 人民币, 联想控股, 房地产市场, 基金

vivili

如果不是拥有联想DNA，很难想象在房地产市场藉藉无名的融科智地，能让华平投资抛下筹码。
　　
靓女不愁嫁。联想控股旗下的融科智地房地产有限公司（以下简称融科智地），近日与美国华平投资集团（以下简称华平投资）签下协议。后者承诺， ２００５年内投入不少于人民币２.５亿元，参与融科智地现有项目开发建设。
　　
这显然不是能一次看清楚的交易。华平投资是全美最大的私人股权投资基金之一，曾有过与其它伙伴收下哈药集团５５％股权，创下第一宗国际基金收购大国企的记录。
　　
融科智地的注册金为１.６亿元人民币， 若此笔２.５亿元为直接股权投资，融科智地将易主至华平投资，其母公司联想控股的招牌将词不达意。
　　
子凭母贵的融科智地，其实手中阔绰不已。就在今年８月，一笔１２.４８亿元的巨资，以银团贷款的形式被注入融科智地。此笔融资为建银国际融资公司安排，贷款方为中国建设银行香港分行和中信嘉华银行（６月刚被准许开展人民币业务），贷款期为５年。
　　
一般而言，此类银团的整体利率，大多在香港银行同业拆息率的基础上，加３０-５０个基点，在３％-５％区间。
　　
华平投资自然不会以提供过桥贷款的姿态出现，因为掘金中国的此类私人投资基金，一般要求平均回报在２５％～３０％左右。以此反推融科智地吸入华平投资的资金，成本可谓“昂贵”。
　　
看上去，双方的合作很像具体项目协议。融科智地方面表示，双方达成的是一个风险共担的长期战略性合作协议，未来将就持有经营的商业物业和住宅开发项目共同投资和开发，既包括现有项目，也包括共同寻找和开发新项目。
　　
以华平投资的股权投资秉性观察此笔交易，不仅意在分享项目收益。对华平投资而言，联想控股旗下的融科智地，是一个不错的猎物。宏观上，中国的人口城市化令住宅需求巨大；微观上，融科智地的管理团队具有联想优异的DNA，更有上市意愿。
　　
融科智地颇有志向，在北京、天津、长沙、武汉及重庆等多个城市，已拥有土地储备２００万平方米，最紧要的是，其开发地产项目并非一卖了之。
　　
细究融科智地目前经营模式，靠住宅的销售保证快速现金流入，支撑各地的大幅拿地；以商业项目的持有，保持一定的净资产积累，以备日后上市要求（港市要求发新股净资产不少于４亿元，利润不少于６０００万人民币）。有内部人士曾透露，融科智地租、售业务的配比保持在３：７左右。
　　
此种经营模式，让融科智地拥有不寻常的空间，可以利用新型金融工具——REITs，这种新工具的应用，似乎曙光不远。
　　
就在１０月，中国银监会法规部官员曾表示，境内开发商打包物业做REITs到其他地方上市，银监会并不干涉。
　　
不管是REITs形式还是整体上市，至少融科智地有一个确切无疑的目的——香港。联想控股总裁柳传志６月份已在香港表示，有意安排旗下融科智地赴港上市，惟未有具体时间表。
　　
比照过去大多数“红筹”故事，类似华平投资的２.５亿元注资，如非直接获得股权，就可变成可换股债券。穿插设定浮动的经营业绩，以相应对价置换目标公司上市后的新股。
　　
事情也有例外，例如华平此前宣称的投资在富力地产（２７７７，hk）的投入是如何退出？神龙见首不见尾，在富力地产的招股书中只字未提。
　　
一切才刚刚开始，要想穿透此次交易的台前幕布，看到后面的精彩故事，至少得等融科智地成功过香江。