谁的亚运城 广州, 开发商, 价格, 业主退房

玛格丽特

　6月6日，端午节，数百名亚运城业主聚至广州珠江新城马会家居亚运城售楼部现场，要求退房。
　　这是自广州亚运城开售以来，第二波业主群体要求退房。去年10月，亚运城首批房源销售之后，部分业主发现其购楼价格高于此前开发商内部认购价格，并因政策出台而提升首付后，要求退房。
　　与上次不同，此次业主退房的原因是亚运城质量有问题。“装修尚在其次，我们发现多栋单位出现大规模的墙面裂缝，所以我们怀疑房子主体结构本身可能存在问题，我们不能住危楼。”有亚运城业主对本报表示。
　　迄今，多数业主并未在亚运城承售方——由富力、雅居乐、碧桂园、中信地产及世茂房地产联合组成的利合房地产公司得到准确的答案。利合方面希望业主能够配合开发商对出现的装修质量问题的房屋进行修缮处理，但业主们认为，利合地产的物管部门仅能进行小规模的修缮，对于较为严重的质量问题还是无能为力。
　　自2007年兴建开始，广州亚运城历经广州市亚组委，到富力地产、雅居乐地产、碧桂园及中信地产和世茂房地产联合组建的利合房地产公司，再到利合房地产公司将此部分项目出售给亚运城业主，已没有人知道亚运城到底是谁的亚运城。
　　“这是谁的亚运城？广州的城市形象？亚运会参会人员的临时居所？开发商的楼盘？还是我们业主的房子？”有广州亚运城业主对本报表示。
　　BOT的疑问
　　在亚运城开建之初，围绕亚运城建设资金及后期建设运营的讨论在广州一直没有停止。最后，广州市政府决定以BOT模式，通过引入社会资金进行亚运城的整体建设。
　　所谓的BOT模式，即政府先行垫资及贷款完成相关亚运配套的基建工程，然后引入社会资金，解决亚运城开发过程中的资金问题，也即build-transfer-operate（建设—移交—运营）。
　　2009年12月22日，富力、碧桂园及雅居乐联合体成立独立项目公司广州利合房地产开发有限公司参与竞拍及亚运城项目，并最终以255亿元的价格拿下亚运城项目。这意味着利合房地产不但拿下整个亚运城的后期建设土地，同时拿下了已建承的技术官员村、媒体村及运动员村的房屋销售权。
　　作为亚运城已建项目的运动员村、技术官员村及媒体村在亚运会召开之前即已通过验收，且施工方负责对象为广州市亚组委。
　　广州市亚组委于今年1月将亚运城项目整体移交至利合地产。
　　这意味着当亚运城收楼之后，业主们将无法直接面对亚运城已建项目的承建方，利合地产也是在接收亚运城之后方能判别政府已建项目的质量情况，并且难以直接要求承建方对不符合质量的房屋进行整改。
　　5月31日，广州市副市长苏泽群在广州电视台《行风大家谈》节目上，就亚运城问题公开表示：“如果亚运城收楼出现质量问题，业主应向开发商投诉。”但苏泽群同时表示，“政府不会不管的，如果确实存在问题，要追究承建商的责任。”
　　这是广州市领导针对亚运城问题最为直接的表态。事实上，按亚运城土地出让合同，亚运城一旦移交至开发商，开发商应承担其交楼之前的修缮责任。
　　这使得亚运城质量问题的焦点集中于利合地产本身。但利合地产方面对本报表示，亚运城是今年1月份才移交至利合地产，移交后至业主收楼时间紧迫。利合地产副总经理刘天宇公开表示，当前利合正与施工单位协调，对于部分严重问题，施工方确认性质严重之后，进行重新修缮。
　　有亚运城业主表示，仅就目前修缮状况而言，项目施工方未必大规模进入亚运城现场，只是利合地产部分物管在对房屋就行修缮，但业主认为他们解决不了大问题。“在广州市传统的房地产项目建设中，开发商可以拖住施工方，即施工方必须在解决业主提出的所有质量问题之后，方能离开项目现场，部分开发商甚至要求施工方在房屋交楼一年之后才能离开项目现场。但是亚运城项目不一样，开发商在其中几乎仅能起协调作用，未必能够强制要求施工方为业主修缮房屋。”广州房地产业内人士对本报表示，施工方并非对开发商负责，而是对广州市政府或者广州市亚组委负责。“这是BOT模式下的大问题，利合地产作为运营方今年1月方进入项目现场，其自去年9月开始销售至今年1月，业主和开发商甚至无法在项目现场看到项目进度，以至于业主只能看图纸买房，购房决心只能建立在对政府形象工程的信任上。”上述房地产业内人士表示。“说到底，亚运城最后是业主的亚运城，不是广州市为开亚运会而建设的亚运城，但BOT的目的是解决亚运会期间亚运城建设进度及资金之需，其目标是亚运会这个短期需要。两者目标存在本质差异。”该业内人士称。
　　艰难的亚运城
　　事实上，自去年9月火爆开售之后，亚运城处境艰难。
　　刘天宇近期表示，至今年5月份亚运城实际出售房屋约5000套。利合地产其实希望亚运城能够在去年年底之前基本销售完毕。富力地产总裁李思廉则预计去年全年销售达到50亿—60亿元，而亚运城去年完成销售额49亿元。
　　但亚运城自去年10月之后便销售缓慢。亚运城销售放缓的原因多重，一方面去年10月以来，国家提高二套房首付比例，部分投资者因按揭门槛被拒，这使得亚运城首批开盘预售最终成交结果与开盘时的火爆场面相去甚远；另一方面，则是在亚运城开盘成功营销之后，市场回归理性。
　　亚运城自首批开盘火爆之后，其后价格走势颇为艰难，价格上涨幅度不大，销售均价为1.1万元/平方米，直至今年春节后，亚运城推出多重优惠，部分房源甚至降价销售，目前的价格为1万多元/平方米。
　　“很难说亚运城开盘是一个成功的营销案例，仅从开盘现场来看不对，亚运城后期走势并不理想。”广州某中介负责人对本报表示。
　　该中介负责人认为，亚运城营销在定价上过于注重首次开盘的销售量，几乎未能给持续性的销售留有余地，加之亚运城开盘之后，国家一系列政策出台，尤其是信贷政策使得部分已经缴纳定金的客户流失，在此过程当中，亚运城在部分事件的处理上不甚理想。
　　“开盘人满为患，销售因为工作量大而对客户态度欠妥，后期因政策问题开发商未能及时给下定金的客户退订，客户对亚运城销售的口碑已经很差了，这同时影响到了整个亚运城口碑。这一次质量门事件，更是让亚运城品牌形象受损。”上述中介负责人对本报表示，“亚运城本是城市形象项目，口碑却被做差了。”
　　亦有广州市房地产业内人士认为，亚运城由多家开发商重新组建房地产公司进行运营，其各家开发商派出主要管理人员进驻各部门，并在此基础上在社会招聘人员进行重新构架。部门之间的协调，以及新招聘人员素质，乃至于公司管理标准未必统一，这使得整个亚运城项目的运作给人相对混乱的感觉，尤以在危机事件处理及公关处理层面问题多多。“全新的运营团队，面对全新的模式，问题层出，处理危机不够成熟，整体效率不如广州相对成熟的房地产公司。亚运城本身是市重点项目，社会影响力极大，这也意味着亚运城自身的压力很大。”上述广州地产业内人士表示。
　　但其同时认为，本身在广州具备一定影响力的几大开发商未能同时站出来缓解危机，所有压力集中于利合公司本身。“李思廉、杨国强、陈卓林愿意出来为亚运城销售背书，却不愿意站出来为亚运城危机问题与业主及社会沟通，并向业主承诺，某种意义上加深了社会层面对亚运城的不信任感。”上述房地产业内人士表示。“这是他们的亚运城，未来他们还要在这块土地上开发六年，他们没有理由让这个项目烂在这里。”该业内人士称。