房地产行业：缓拿地 谨慎面对现金流趋紧 金地集团, 调控人口, 招商地产, 常住人口, 房地产行业

Fridy

调研摘要：

我们近日调研了万科(000002.SZ/人民币8.16,买入)、金地集团(600383.SS/人民币6.47,买入)，与两家公司高管层关于政策判断、近期销售、现金流状况、拿地和开工计划以及调控应对措施等方面进行了沟通，同时也简单了解了招商地产(000024.SZ/人民币16.38,买入)近期对于行业的看法。调研情况摘要如下：

1. 对政策的判断金地：短期内政策不太可能会放松，预计一年之内没有取消限购的可能性。但北京的限购政策太严，其他地方政府不太可能效仿。北京之所以出台特别严厉的政策，主要还有出于调控人口的考虑，目前北京常住人口已接近2,000万，承载极限面临挑战。换届在即，政府以求稳为主，无论房价大幅上涨还是大幅下跌都会带来不稳定因素。因此，政策将会随着成交量的上下而反复。若区域市场成交大幅下降，地方政府可能会放松对相关政策的执行。

万科：中央政府对房地产的严厉调控态度可能仍要持续2年到换届前。政府从去年开始的调控政策，其效应很可能在今年才会逐渐显现。去年虽然政府出台了限购限贷政策，但市场上存量资金仍然十分庞大，市场可能也低估了中国的潜在刚性购买力。限贷的效应已经在去年四季度开始显现，去年四季度住房按揭占销售额的比重明显下滑。市场一方面在去年消化了部分存量资金，加之今年购房杠杆继续降低，万科认为今年限购限贷的调控效应才会逐渐显现。万科认为，从全年看，2011年房价向下的概率大于向上，但幅度有限。2. 近期销售及全年推盘节奏金地：最近销售情况不好，一二月没有新盘推出也是主要原因之一。接下来的一到两个月内仍是政策密集出台关口，金地制定的原推盘计划往后延迟半个月至一个月。今年的集中推盘将从四月下旬开始，4、5、6、9、10月是全年集中推盘点。在推盘结构上，金地今年中高端产品比重比往年要高，上半年会重点推刚需产品，下半段再加大中高端产品推盘量。
万科：一月份销售创新高，二月份销售与去年同期差不多，去化水平还略有上升。但由于二月份春节适逢传统淡季，从销售情况还无法看出政策是否有效，需观察四月份市场推盘放量后的销售情况来做判断。万科11年全年新推盘量比去年增加30%，去年新推盘量和销售量大体相当，从推盘节奏来看，除去2月外，各月开盘节奏较为均匀，其中6-11月是万科的推盘高峰。万科判断，9-11月这三个月的市场总推盘量将占到行业全年推盘量的一半左右，万科的推盘高峰将先于行业而至。

3. 定价策略金地：公司将保持较为灵活的定价政策，已开盘的项目不会降价，新开盘项目也不会高开。金地将新盘首月去化目标定为70%，各分公司及项目公司有较大的开盘价格选择空间。

万科：高地价虽不是导致高房价的原因，但它是支撑高房价的主要原因。但如果土地价格下跌速度高于房价下跌速度，万科则愿意降价甚至亏本卖房，因为在这种情况下，万科相当于以更低的价格替换了存货。新盘首月去化率最低目标为60%，各分公司及项目公司可根据当地市场情况灵活制定开盘价格。

4. 现金流判断万科：对于自己的现金储备很有信心，但对整个行业的现金流状况判断要比市场的预期偏紧。万科担心预售账款监管趋严和扩大化会对公司现金流带来一定压力，所有项目预售账款严格监管约会影响到万科存量资金的1/3。

金地：目前开发贷比较紧，但是没有停，最紧的是按揭贷，深圳去年11月份签订购房合同至今仍有未放款的。货币政策从紧之路正走到中间，还没到头，全年来看至少还有两次加息。

招商地产：开发贷收紧趋势明显，公司目前在办理的开发贷款已经在基础利率基础上进行了适度上浮，部分中小开发商目前已经面临资金压力。
5. 今年开工计划金地：去年新开工面积约400万方，但由于去年拿地较少，今年新开工面积会出现负增长，这种负增长是由于金地在生产经营中的节奏把握导致的，并非大势判断有变。但今年的在建面积仍然会维持在一个较高的水平，约和去年688万方在建面积相当。虽然政府持续出台调控政策，但公司并未对今年的开工计划做出调整。主要也是由于现在土地购买合同中都约定了开工期限。

万科：去年新开工约1,000万方，今年新开工面积不会低于去年。今年新开工计划并未调整，预计全国新开工面积会下降，但大开发商新开工面积基本不会减少，减少主要是由于中小开发商退出或放慢开发步伐。

6. 拿地策略金地：今年的拿地策略更多是根据公司的现金流状况，而非地价水平。另外由于政府集中供地也是在下半年，因此金地上半年拿地的金额不会太多，下半年拿地还需看上半年销售回款的情况。对于地价，在成交大幅下滑的情况下，三季度开始可能会出现土地流拍的现象。

万科：今年上半年不会在拿更多的土地，一月份已经获取了12个新项目。预计二季度会看到土地成交下滑，四季度可能会出现大量土地流拍现象。万科在08年错过兼并机会吃了不少亏，如果今年市场情况非常恶劣，土地价格明显下降，万科会更多考虑在一级市场直接拿地而非通过兼并同行来获取土地，因为漫长的并购谈判可能会使公司错失良机。

小结：

从金地和万科两家公司的调研情况来看，在经历了数年多轮调控及反复磨练后，大开发商在调控政策应对上都显得更加成熟与理性。两家公司的共同观点在于：1）对于已开盘项目，两家公司均不倾向于降价促销，对新推项目可能会采取价格让步，按市场情况决定价格；2）对于全年的市场走势，两家公司均表示不确定性很强，需要观察四、五月份的销售情况；3）上半年会谨慎拿地，但原定的新开工计划上半年没有出现大的调整，下半年将视旺季销售情况决定是否调整开工进度。4）认为土地市场在三季度或四季度可能出现大量流拍现象，大量流拍现象出现后，地方政策有望放松。