[20110701]文峰股份:收购两项目股权,租赁业务利润略超预期 文峰股份, 净资产, 自然人, 2011年6月, 上海

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公告梗概:
　　公司公告:1)公司以原始投资值加筹资成本为作价依据收购控股股东文峰集团直接和间接持有的文景置业50%的股权,预计收购价格为56700万元。2)公司按招股书承诺回购新有斐所持有的上海文峰千家惠100%的股权,转让价格以截止2011年6月30日经审计的净资产为作价依据。
　　收购成本低,南通二期为公司添加盈利增长点本次交易完成后公司持有文景置业50%股权,文峰集团间接持有1%股权,外部自然人持有49%股权。文景置业所开发的项目为南通二期文峰城市广场,地处南通工农路与虹桥路交汇处,用地面积63150.71㎡,总建筑面积300918㎡,由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。该项目于2010年4季度开工,其中购物中心部分由文峰大世界入驻,预计于2012年下半年开业。目前商铺部分规划主要用于租售,商铺租售部分约4万㎡左右,预计将增厚6000万净利润(增厚EPS约0.12元),住宅可售面积约为68000 ㎡左右,我们假定每平米18000元1,净利率20%以及50%股权比例,预计住宅利润1.22亿元,增厚EPS约0.25元。
　　我们认为1)公司本次收购成本极低,利润丰厚,公司只需出售住宅项目,即可回本。2)公司在南通地区具有较强市场影响力,区域垄断优势明显,并且土地购置成本较低,预计南通2店培育期将大大缩短至6-12个月,迅速为公司贡献利润。3)通过与上市公司沟通:公司与集团未来合力建设城市综合体,由上市公司负责商业开发,由集团负责配套商业地产开发的分割经营战略较为明确。本次收购包含商铺、住宅是由于该项目非集团100%控股,分拆较难导致。若商铺和住宅销售完毕,公司未来进一步融资将不受影响。
　　自有物业有利于抵抗租金上涨,租赁业务每年增厚EPS 0.05元通过回购上海文峰千家惠100%股权,公司将增加78767㎡商业物业面积,其中2,3,5层共28891㎡之前为大世界沪东店和文峰电器沪东店所租赁,其余物业为出租给他人。本次交易完成以后,公司门店自有面积将增加至246755㎡,占比由62.3%提高至65.2%,有利于公司抵抗未来租金上涨,有锁定经营成本。此外物业出租业务,将进一步扩大公司的利润来源,增强公司的竞争实力,预计租金收入在2000-3000万/年左右,每年增厚EPS约0.05元。
　　维持买入评级,目标价26.00元由于售楼业务结算不确定性,我们暂不考虑列入盈利预测,而租赁业务收益略超我们预期且具有持续性,我们给予其10倍PE(之前为1倍),调整公司2011-2013年EPS 分别为0.96/1.23/1.59元(之前为0.92/1.17/1.52元)预测,未来三年CAGR 为30.4%,认为公司的合理价值为26元,对应2011年主业30倍市盈率,维持买入评级,目前价格仍然低估公司基本面价值。