私募重塑地产业 多数业界看好地产私募 资金, 投资人, 房地产企业, 宏观调控, 私募基金

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“它千变万化。有时候是天使，有时候是魔鬼，有时候是天使面孔、魔鬼身段、蛇蝎心肠。”这句话是对私募基金的形象比喻。
私募基金，是指一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金并进行集合投资的工具。
7年前，在中国，私募基金是一个陌生的词汇。而今，私募基金已经成为房地产圈内一个热得不能再热的词汇。
而今，宏观调控不断加码、银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓、现金回笼压力与日俱增，房地产企业资金链持续紧张。在此背景下，地产私募基金迎来了疯长的土壤。
不论是中国的房地产企业还是国外的资本，不管是中国的基金机构还是曾经的炒房团，都纷纷涉足地产私募基金。2010年，中国国内市场涌现20多只地产私募基金，进入2011年，地产基金募集进一步提速。据清科研究中心的报告显示，2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占5只，募集资金达9.59亿美元。
而现在的关键是：这个在华尔街素有 “门口的野蛮人”的私募基金，除了资金，还将给极度缺钱的房地产企业带来什么？
运作模式的嬗变
金地集团（600383）董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”而今，国家宏观调控不断加码，房地产企业向下游发展需要的资金日趋紧张，于是，向上游发展几乎成为不二的选择。再加上2007年《合伙企业法》生效，国内的人民币基金开始拥有了所谓的合伙人结构、获得了法律上的通行证的推动作用。因此，从2010年开始，地产私募基金上升趋势明显。到现在，私募房地产基金募资、投资集中发力。
其实，地产私募基金可以“拓宽企业融资渠道”，输血给房地产企业只是最表面的现象。其背后蕴含的是房地产运作模式的逐渐嬗变。
作为最早试水基金业的房地产企业之一，2009年，金地集团全面负责金融业务的稳盛投资管理有限公司在香港成立，由金地全资持有。根据金地的目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20%的利润，稳盛投资管理的资金规模将达200-300亿元。无独有偶，复地集团首只私募基金的规模也已达到5亿元。复地集团董事长范伟表示，公司将重点推进私募房地产基金的快速发展，在坚持开发业务的基础上，拓展房地产投融资业务平台。设想到2019年，投资板块的利润贡献率达到40%左右。
按照嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥所说：“有开发经验的人进入到私募领域，这实际上代表了未来的一种趋势。开发商探索从"香港模式"转为"美国模式"已有多年。目前国内很多开发商自己就是投资商，既开发又投资。这一探索无疑是一种将投资与开发分开的做法。”
据记者了解，除住宅开发项目投资外，地产私募基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等。这些基金可以成为综合的股权投资基金，其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。
其实，房地产私募基金运作模式还有双基金配对1+1模式，其运作的典型代表就是嘉德集团。
自1998年参与发起第一只私募基金后，2002年嘉德发起设立了第一只REITS，此后就开始了“两条腿走路”的地产金融模式私募与REITs的“配对”发展。这是因为REITs只能吸收成熟物业，而孵化和培育优质投资物业的工作则需要借助集团和私募投资人的力量。也就是说，私募基金为项目开发提供资金支持，孵化和培育商业物业；待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目同时退出，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。