地产私募 规则重塑 项目开发, 投资人, 房地产企业, 私募基金, 总经理

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成立私募基金无疑是房地产企业融资的一种创新。相比其他牵头人创建的地产私募基金，具有开发商背景的地产私募基金无疑占有与政府、项目合作的资源，并具备地产项目开发和管控能力，唯一的顾虑是可能会有利益冲突。而只要基金条款设计合理，通过合同、章程等，完全可以预防和解决这种冲突。
为做好利益冲突的解决机制，那些做私募基金的开发商应该对要求项目的进入价格和条件依据管理团队专业、独立的判断;退出机制亦通过协议寻求保障。
在这一过程中，私募基金对房地产企业机制的改变是不可低估的。这种改变对于在基金管理方面“非专业”的房地产企业，必然会面临基金运营经验与资金的募集两大考验。
在资金募集方面，此类地产商牵头的私募基金需要打造一个较为符合自身需求的资金来源渠道。相对其他行业，房地产股权类投资的回报周期较长，一般合伙人(GP)应该找到投资基金较大、对基金要求不是太高，对于回报时间周期不是特别敏感的投资机构和合伙人，这需要一系列的核心技术对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等。如有限合伙人(LP)只有5000万元，估计也就投3000万元， GP的压力就很大。但是，如果找到那种有5亿元、可以投资3000万元的，管理团队的压力相对而言就要小一些。因此，选择那些对于房地产行业有所了解的投资人，也就是说选择有限合伙人的时候要有的放矢。
如何运营、选择退出机制，也是房地产私募基金需要面对的关键问题。目前，选择退出就只能卖，而且是反卖情况会比较多。更重要的是，房地产企业自己找钱再投资自己，若其投资的项目因市场低迷而滞销，如何才能保证投资者的利益是值得思考的问题。
在复地景业基金，个人LP的投资起点是800万元，机构投资者则更高。他们的投资人，总体可投资的资金量都很大。这是从资产配置角度考虑的，要让其配置更为理性、合理，配置比例在10%左右较好。因为私募基金相对来说是高风险高收益，没有保本的概念，可投资的资金总量一定程度上代表了投资人所能承受的风险。同时，GP也会进行一定比例的跟投。按行规，智盈跟投10%。“从项目的层面来说，复地投资占比至少是60%”，智盈投资的董伟海认为，大股东和所有投资者形成共同的利益，能够让投资人拥有更多的安全感和信任感。
关于基金的存续期，复地景业基金一般都会在3-5年左右，属于中长期投资。复地景业基金为“3+1+1”的模式，即最短期限为3年，第一个“1”由GP根据收益最大化的目标来判断;第二个“1”则由全体投资人投票来决策。基金到期将会进行清盘结算。在利润分配方面，智盈表示严格按照合伙人之间的协议进行分配。只有合伙人实际收益高于10%后，超出利润的20%才根据协议，作为对GP的奖励。基金发行主要由第三方理财机构专门负责。
可见，在地产私募基金对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术实现的过程中，一个新的规则正在建立，而每一次规则的改变都是利益的再分配。这种再分配，重塑的不只是建立地产私募基金的房地产企业。有业界人士对《商业价值》表示：地产私募基金是“求钱若渴”的房地产企业与难抑投资冲动的资金方之间实现联姻的最直接途径，而新政对于市场的深刻影响，更加速了双方开展合作的步伐。
在各种交叉作用之下，房地产市场正在发生方向性的改变。尽管面对诸多挑战和不可确定的因素，但业界对地产私募基金看好的还是大多数。这些人的一个观点是：随着地产私募基金运作模式更加成熟，地产私募基金将会呈现爆发性增长，而未来中国房地产业的王者之师，或许就是那些建立了私募融资渠道的房地产企业。