方正系揩油中国高科 疑廉价回购地产项目 昆山, 关联方, 方正集团, 高科, 中国高科

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　　⊙记者 郭成林 ○编辑 邱江
　　入主中国高科(8.08,-0.05,-0.62%)半年后，方正集团开始践行承诺——回购地产项目，解决同业竞争，为启动资产注入计划清除政策障碍。但另一方面，如同之前广泛质疑的隐匿关联与灰色交易，此次中国高科向方正系剥离的昆山高科，作价明显偏低，或难逃利益输送之嫌。
　　中国高科9月8日公告，将向关联方北大资源集团转让昆山高科51%股权，作价1.53亿元。资料显示，昆山高科系中国高科主要的地产项目，后者持有51%股权，昆山工业资产经营公司持有30%股权，北大方正集团持有19%股权。
　　2011年2月，方正集团收购中国高科24.37%股权，将其“绯闻”子公司正式纳入经营版图。彼时，方正集团在权益变动报告书中承诺，未来12个月内对中国高科的内部资产进行整合，待相关条件成熟时，择机将优质资产注入。
　　所谓内部资产整合，系指中国高科与方正系存在的地产业务同业竞争。据查，目前方正集团地产业务由北大资源承担。为此，方正集团承诺，将在定向增发注入优质资产时对相关地产业务进行剥离，或由中国高科根据地产项目进展，解决该同业竞争问题。
　　与此相对应，中国高科在9月8日公告中表示，转让昆山高科系为“进一步贯彻落实‘依托北大方正集团雄厚的实力，寻找新的利润增长点’的战略目标，为下一步的发展减轻历史包袱”。
　　基于此，上述交易在解决同业竞争之时，亦可视为方正系启动更大资本运作的信号。但一切的前提是，剥离价格务求公允，不得有损害中国高科利益的嫌疑。
　　记者查昆山高科资料了解到，昆山高科成立于2008年，实际资产仅为昆山市巴城镇两地块。据中国高科2009年公告，上述地块系于10月23日中标，一块住宅用地、一块商住用地，总面积共28.8万平方米，中标价1.84亿元，折合单价638元/平方米。
　　两年来，昆山高科上述两地块仍处于前期开发阶段，未实现任何收入。截至2011年6月30日，公司总资产2.3亿元，净资产1.96亿元，1至6月净利润总额-137万元。
　　此次，中国高科将昆山高科转让给方正系，评估其2011年6月30日的净资产为3亿元，增值率约53%——即意味着两地块在2009年10月至2011年6月30日间增值约53%。
　　记者查阅多方资料，显示该增值率存明显低估嫌疑。
　　昆山市国土资源局网站2011年5月17日公告，昆山城市建设投资发展有限公司于2007年通过补办出让方式取得巴城镇一住宅(康居房)用地，出让地价180元/平方米。现申请将部分地块用途调整为住宅，需补交出让金2787元/平方米。由此，折算昆山巴城镇的住宅地价在2011年6月约为3000元/平方米左右。
　　此外，诸份昆山市国土资源局网站上公布的土地成交公告均显示，2011年以来昆山住宅用地价格在3000元至10000元/平方米不等、商住类用地在4000元至20000元/平方米不等。
　　但以此次中国高科转让昆山高科的价格为据进行推算，巴城镇两地块2011年6月底的价格仅约1000元/平方米，这与上述数据存在极大差异。