私募基金“下乡”大迁徙 项目, 私募基金, 开发, 南方, 战略

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南方某地级市，吴有明（化名）联手一家中型房企，刚刚说服了一家本土小房企让渡出一个住宅项目。
近日，三方达成了初步意向：项目由中型房企控股开发，本土房企参股分红，吴有明所在的私募基金则与中型房企合作，对项目进行债权投资。
并不是每个小房企都能认识到越来越残酷的现实，从而愿意转让手中资产。在吴有明看来，基金有钱，中型房企有经验，小房企有资源，三方联手后打造品牌溢价卖出致富，可谓天作之合。他是这么想的，也是这么说的。
上述一幕，仅是其成功案例的一个剪影。按照基金公司现阶段主攻三四线城市的战略定位，吴有明上半年辗转在多个目标城市走穴踩点。
而将投资目标锁定在三四线城市的第三方私募基金并非只有这一家。9月8日，永安信基金在福建某市落子；某地级市的政府办公室人士也透露，筹建中的工业园区正与一家私募基金接触。
河山资本总裁曹少山对记者表示，随着一二线城市竞争的愈发激烈以及资金回报率的回落，资金向政策风险偏弱的三四线城市转移已是大势所趋。
向下迁徙
第三方私募基金正在进行一场大迁徙。
作为早年首批提出向二线城市转移的私募基金，盛富资本总裁黄立冲认为，经历了发展和成熟阶段，现在即便是二线城市，其获利空间也已被日益激烈的竞争压缩得很小了。
“资本正在向三四线城市转移，私募基金也是如此。”在黄立冲看来，私募基金迁徙的原因既有随行就市的逐利与避险因素，也有独立第三方私募基金自身的限制性短板因素。
在随行就市方面，私募基金与需求方――房企的转移战略保持着高度的一致性。由于一二线城市的资源价格高企、获利空间受到挤压，越来越多的开发商开始在三四线城市布局。
一个可供佐证的数据是，中国指数研究院近日发布的上半年房地产市场监测数据显示，10大城市的供地计划完成率普遍下降，土地出让金总量同比下降23%，其中京津深三地的完成率不足30%，出让金降幅接近或超过40%。
而与之形成鲜明对比的是，今年二季度综合地价环比涨幅前10位的城市中，潍坊、黄石、淮南、北海等三四线城市赫然在列，总体处于升温通道。
“一方面是由于三四线城市的地价尚低，相对于竞争激烈的一二线城市，其表现出了更多的利润操作空间；另一方面，此一轮的行业调控主要集中在一线城市与重点二线城市，三四线城市则影响温和，适合政策避险。”吴有明说。
吴有明算了一笔账，按自有资金年化回报率来算，目前的一线城市及热点二线城市也就在15%上下，不会超过20%，但在三四线城市，这一回报率却能达到20%～25%之间。
而另一个让私募基金转向三四线城市的原因是，随着一二线城市项目体量的不断扩大，私募基金的自身规模偏小的短板也正在凸现。
“留守在一二线城市的基金基本上都是大型机构的基金，投资额动辄几十亿元，我们参与不了。”吴有明无奈地表示，资金募集一直是民营第三方私募基金的短板，“我们只能依靠自有渠道募集，但很难募集到大规模的资金，即便是通过第三方理财，也很困难”。
也因此，不少私募基金只能向项目体量较小、资金规模不大的的三四线城市转移。吴有明认为，更加广阔的三四线城市才是私募基金应该发力的地方。
曹少山也对记者表示，目前私募基金在三线城市的投资已经很普遍，河山资本的投资也主要集中在二线城市和重点三线城市。